Ставка по еОселе зависит от двух вещей, и доход в них не входит. Первая это категория заёмщика: она даёт 3 или 7 процентов. Вторая это площадь жилья, которое у вас уже есть: она решает, пустят ли вас в программу вообще. Ниже оба условия по состоянию на 08.10.2026 и то, из-за чего отказывают чаще всего.
Кто проходит под 3 процента, и ВПО тоже
Под льготную ставку идут военнослужащие, ветераны войны, медики, педагоги и научные сотрудники государственного и коммунального сектора, а также внутренне перемещённые лица. Правила по состоянию на 31.07.2026, ставки действуют с 19.09.2024.
Отдельно от ставки работает компенсация по постановлению 998, действующему с 10.09.2025: для первых пяти категорий, когда жильё стоит до 2 млн грн, государство компенсирует часть первого взноса, и сам взнос в этом случае может быть до 30 процентов.
Кто проходит под 7 процентов
Остальные граждане. Внутренне перемещённые лица сюда не входят: они идут под 3 процента вместе с льготными категориями, и это важно не перепутать, потому что разница в платеже двойная. Семь процентов это не наказание и не второй сорт: та же программа с тем же порядком, только ставка выше. Сравните с рынком, где ипотека без программы стоит втрое дороже.
Что будет со ставкой через десять лет
Льготная ставка действует первые десять лет. Дальше она растёт: с 3 процентов до 6, с 7 до 10. Платёж при этом пересчитывается, поэтому считать нужно оба периода сразу, а не только первый. Срок кредита до 240 месяцев, значит второй период это половина пути.
Главное условие, общее для обеих ставок
Своего жилья нет или его площадь меньше нормы. Для квартиры норма это 52,5 квадратного метра на одного человека, 73,5 на двух или трёх, плюс 21 метр за каждого с четвёртого, и не больше 115,5 в сумме. Для дома нормы другие: 62,5, 83,5, плюс 21 и не больше 125,5. Жильё возрастом до трёх лет может превысить норму до 10 процентов, старше не может.
Считается именно площадь, а не количество квартир. Доля в наследственном доме это доля площади, и она тоже идёт в расчёт. Именно из-за нормы площади отказывают чаще всего, и документами это не лечится: либо площадь меньше нормы, либо нет.
Как проверить свою категорию до похода в банк
Заявка подаётся через Дію, и категория там подтверждается государственными реестрами, а не вашими словами. Поэтому проверить себя можно заранее: посмотрите, что о вас говорят реестры, и соберите документы на состав семьи. От состава зависит норма площади, а от неё ваше право на программу.
Условия программы за этот год меняли минимум дважды, поэтому ставку именно для своей категории подтверждайте в Дії на момент заявки. В этом тексте она по состоянию на дату в первом абзаце.
Сколько жилья в Одессе подходит под программу
Ориентир по городу: метр в новостройках Одессы сейчас 1 533 $, на вторичном рынке 1 320 $. Максимальной суммы кредита у программы нет, предел другой: цена за метр не выше удвоенной индикативной стоимости Минразвития по области, а превышение до 10 процентов доплачивает заёмщик из своих. Поэтому считать нужно не сумму, а цену метра.
Новостройки, которые проходят под программу, собраны на странице новостроек под программу. Там видно, что именно сейчас в продаже и по какой цене.
Что делать, если площадь больше нормы
Вариантов два, и оба законные. Первый: жильё возрастом до трёх лет может превысить норму до 10 процентов, то есть для семьи из двух это 73,5 плюс 7,35, вместе 80,85 квадратного метра. У жилья старше такого запаса нет вовсе. Второй: превышение сверх этого запаса доплачивается из своих, и банк посчитает доплату отдельной строкой в расчёте.
Третьего варианта нет: норму не обходят ни договором, ни переоформлением на родственника. Доля, оформленная на вас позже, считается так же, как и более ранняя.
Как считать платёж на двадцать лет
Считайте двумя периодами. Первые десять лет по льготной ставке, дальше по повышенной: с 3 процентов до 6, с 7 до 10. Платёж во втором периоде пересчитывается на остаток долга, поэтому он не удваивается, но растёт заметно. Если запас в бюджете только на первый период, это не тот платёж, с которым стоит подписывать договор на 240 месяцев.
Второе, что влияет на платёж, это цена метра. Предел программы не в сумме кредита, а в цене метра: не выше удвоенной индикативной стоимости по области. Поэтому дорогая квартира меньшей площади иногда проходит, а дешёвая большой нет.
Какие документы готовить заранее
По себе: паспорт и код, документы о составе семьи, подтверждение категории, если она льготная, и подтверждение дохода в том виде, который принимает ваш банк. По квартире: документ продавца о праве собственности, технический паспорт и отчёт об оценке, зарегистрированный в государственной базе.
Дольше всего тянутся отчёт об оценке и справки о составе семьи, поэтому их заказывают первыми. Об оценке отдельно написано в нашей статье отдельной статье об оценке: там видно, когда достаточно автоматической суммы, а когда нужен отчёт оценщика.
Из-за чего отказывают
Три причины, и они разные по последствиям. Норма площади: это отказ по вам, и он не лечится. Подтверждение дохода: это отказ по документам, его добирают справками. Сам объект: это отказ по квартире, и он не закрывает вам программу, ищите другую квартиру. В Одессе самая частая причина именно по объекту: вторичный рынок до 20 лет берут только внутренне перемещённые лица, для остальных это новостройка или дом не старше трёх лет.
Можно ли совместить еОселю с сертификатом еВідновлення
Да. Закон, разрешающий использовать сертификат еВідновлення для покупки жилья по еОселе, принят. Жилье, купленное по сертификату, нельзя отчуждать пять лет.
Дают ли программу, если квартира уже есть
Дают, если её площадь меньше нормы. Норма это 52,5 метров на одного или двух и плюс 21 метр на каждого следующего члена семьи.
Меняется ли ставка, если я сменю работу
Ставка определяется на момент заключения договора. Дальнейшая смена работы её не поднимает, но проверяйте это в банке: условия договора важнее общего описания программы.
Какой минимальный первый взнос
Ориентировочно от 20 процентов стоимости: общей нормы программа не устанавливает, конкретный предел называет банк. По постановлению 998 для первых пяти категорий взнос может быть до 30 процентов, и часть его компенсирует государство.
Сколько времени занимает рассмотрение
Зависит от банка и от того, насколько полон пакет документов. Дольше всего тянутся отчёт об оценке и справки о составе семьи, поэтому их готовят первыми.
Подберём варианты под ваш запрос и бюджет и сопроводим сделку от первого просмотра до подписания договора.
