Оценка недвижимости в Одессе

Оценка нужна не для того, чтобы узнать цену. Она нужна как документ: от суммы в отчёте нотариус считает налог, банк считает кредит, а налоговая проверяет сделку. Поэтому главное в оценке не цифра, а то, примут ли отчёт.

Мы организуем оценку под конкретную задачу: сделка, наследство, ипотека, суд. Оценку выполняет сертифицированный оценщик, отчёт регистрируется в Единой базе ФДМУ, и именно по номеру регистрации его проверяет нотариус. Без этого номера документ не примут, и это самая частая причина, почему сделку переносят.

Зачем

Для чего нужна оценка

Купля-продажа

Нотариус считает с оценки налог и государственную пошлину.

Нотариус и налоги

База налогообложения берётся из отчёта, а не из цены в договоре.

Ипотека

Банк не выдаёт деньги, пока не увидит оценку предмета залога.

Наследство

Размер платежей нотариус считает с оценки на дату смерти.

Дарение

Налог зависит от степени родства и суммы в отчёте.

Раздел имущества

Оценка даёт сумму, от которой считают доли.

Суд

Отчёт подаётся как доказательство стоимости.

Страхование

Страховая сумма не может быть выше оценочной.

Залог

Залог под кредит оформляется от оценочной стоимости.

Виды

Виды оценки

Оценка для нотариальной сделки

Самая частая: купля-продажа, дарение, наследство.

Оценка для банка

Под требования конкретного банка, со своим перечнем фотографий и документов.

Оценка для суда

С расширенным описанием методики, чтобы отчёт выдержал возражения.

Оценка земельного участка

Отдельная методика, учитывает целевое назначение.

Оценка коммерческой недвижимости

Считается от доходности объекта, а не от цены соседних квартир.

Состав услуги

Что входит

Выезд оценщика на объект и осмотр

Фотофиксация: общий вид, комнаты, санузел, коммуникации

Подбор объектов сравнения и расчёт поправок

Отчёт об оценке с сертификатом, печатью и номером

Регистрация отчёта в Единой базе ФДМУ

Передача отчёта вам и, при необходимости, нотариусу или банку

Процесс

Как это происходит

01
Заявка

Вы говорите, для чего нужна оценка и что за объект. От этого зависит вид отчёта и срок.
02
Документы

Присылаете сканы правоустанавливающих документов и технического паспорта.
03
Осмотр

Оценщик приезжает на объект в удобное время, осмотр занимает до получаса.
04
Расчёт

Оценщик сравнивает объект с тем, что продавалось рядом, и вносит поправки.
05
Отчёт и регистрация

Готовый отчёт регистрируется в базе ФДМУ и получает номер.
06
Передача

Вы получаете отчёт в бумажном виде и скан, нотариус проверяет номер.

Срок: 1-2 рабочих дня с момента, когда есть документы и сделан осмотр. Срочная оценка за день, с наценкой.

Нотариус проверяет не цифру, а номер отчёта в базе ФГИУ.

Цены

Стоимость

Ориентировочно, точная стоимость после уточнения объекта.

Квартира

от 1 800 грн

(экв. 40 долл.)

Срок: 1-2 рабочих дня

Заказать

Дом

от 2 200 грн

(экв. 49 долл.)

Срок: 1-2 рабочих дня

Заказать

Земельный участок

от 1 800 грн

(экв. 40 долл.)

Срок: 1-2 рабочих дня

Заказать

Коммерческая недвижимость

от 2 500 грн

(экв. 55 долл.)

Срок: 2-3 рабочих дня

Заказать

Срочная оценка

за день, наценка 50 процентов

Срок: 1 рабочий день

Заказать

Цены ориентировочные и зависят от площади, расположения и вида отчёта. Точную сумму говорим после того, как знаем объект и задачу.

Документы

Для квартиры

Документ о праве собственности (договор, свидетельство, выписка из реестра)
Технический паспорт
Паспорт и код собственника
Для наследства: свидетельство о смерти и дата, на которую нужна оценка

Для дома с участком дополнительно

Документы на участок и его кадастровый номер
Выписка о целевом назначении

Для коммерции дополнительно

Документы о текущем использовании и договоры аренды, если есть

Результат

Что вы получаете

Отчёт об оценке со всеми подписями и печатями, скан отчёта и номер регистрации в Единой базе ФДМУ. Этого достаточно нотариусу, банку и налоговой.

Организуем оценку сертифицированным оценщиком; отчёт соответствует требованиям ФГИУ.

Подробно

Оценка для нотариуса

Самый частый случай: продажа, дарение или наследство через нотариуса. Нотариус считает из отчёта налог и государственную пошлину, поэтому для него важна не сумма, а регистрация: отчёт должен быть в Единой базе ФДМУ, и именно номер в базе он проверяет. Срок 1-2 рабочих дня, для квартиры от 1 800 грн (экв. 40 долл.).

Подробно

Оценка для ипотеки и еОселя

Банк смотрит на квартиру как на залог, поэтому к отчёту у него свои требования: полный фотоматериал, отсутствие неузаконенных перепланировок, иногда собственный перечень оценщиков. Заказывать оценку стоит после предварительного одобрения кредита, а не до него. О программе еОселя говорите сразу: от этого зависит перечень фотографий и приложений.

Подробно

Оценка наследства

Главное отличие в дате: оценка считается на дату смерти наследодателя, а не на день обращения к нотариусу. Между этими датами часто проходят месяцы, и рынок за это время меняется. Если смерть произошла несколько лет назад, оценщику нужны данные рынка того периода, и это дольше обычного срока.

Подробно

Оценка земельного участка

Другая методика: учитывается целевое назначение, а не цена соседних квартир. Нужны документы на участок с кадастровым номером и выписка о назначении. Для участка от 1 800 грн (экв. 40 долл.), срок тот же, 1-2 рабочих дня. Если на участке есть дом, это две оценки или одна комплексная, в зависимости от того, что просит нотариус.

Подробно

Сколько действует отчёт

Шесть месяцев с даты оценки. После этого для нотариальной сделки нужен новый отчёт. Если сделка переносится за пределы этого срока, оценку придётся делать заново.

Подробно

Чем экспертная оценка отличается от рыночной цены

Экспертная оценка это сумма по методике, на конкретную дату, в документе с номером. Рыночная цена это то, за сколько объект реально покупают сегодня.

Они расходятся постоянно, и это не ошибка оценщика. Оценка опирается на завершённые сделки, а они отражают рынок с опозданием. В период роста оценка обычно ниже рынка, в затишье может оказаться выше.

Для налога важна оценка. Для переговоров важна рыночная цена.

Подробно

Чем она отличается от средних цен на нашем сайте

Средние цены на сайте это срез рынка: сколько сейчас просят за метр в конкретном районе. По состоянию на октябрь 2026 это от 967 долларов за метр на Пересыпи до 2064 в Аркадии, в новостройках 1557, на вторичке 1198.

Эти числа полезны, чтобы понять порядок суммы и проверить себя перед разговором с оценщиком. Но в документе будет стоять другая цифра: оценщик считает конкретную квартиру с её этажом, состоянием и видом из окна, а не среднюю по району.

FAKTOR

Почему FAKTOR

10

лет на рынке

8 872

объектов в базе

7

офисов в Одессе

Вопросы

Частые вопросы

Кто имеет право делать оценку?

Сертифицированный оценщик, внесённый в государственный реестр. Риелтор, сосед или онлайн-калькулятор оценку сделать не могут: их цифра не является документом.

Почему нотариус не принял отчёт?

Самая частая причина это отсутствие регистрации в Единой базе ФДМУ. Отчёт может быть правильным по содержанию, но без номера в базе он для нотариуса не существует.

Можно ли сделать оценку без осмотра квартиры?

Формально да, по документам и фотографиям. Но без осмотра оценщик не видит состояния, и цифра выходит осторожнее. Для банка такой отчёт часто не подходит.

Сколько времени занимает оценка?

1-2 рабочих дня с момента, когда есть документы и сделан осмотр. Срочная за день, с наценкой.

Кто платит за оценку при продаже?

По договорённости. Обычно продавец, потому что отчёт нужен для его налога, но стороны могут решить иначе.

Можно ли занизить оценку, чтобы заплатить меньший налог?

Заниженная оценка уменьшает налог, но и сумму, с которой банк считает кредит покупателю. То есть она не всегда в пользу продавца. Кроме того, оценщик отвечает за отчёт, и сумма должна держаться на объектах сравнения.

Что делать, если оценка вышла ниже ожидаемой?

Прочитать отчёт и посмотреть, какие объекты взяты для сравнения. Если оценщик взял квартиры в худшем состоянии или в другом районе, на это можно указать.

Подходит ли ваш отчёт для еОселя?

Да, если оценка сделана под требования банка, который ведёт программу. Об этом говорите сразу: от этого зависит перечень фотографий и документов.