Ставка за єОселею залежить від двох речей, і дохід до них не входить. Перша це категорія позичальника: вона дає 3 або 7 відсотків. Друга це площа житла, яке у вас уже є: вона вирішує, чи пустять вас у програму взагалі. Нижче обидві умови станом на 08.10.2026 і те, через що відмовляють найчастіше.
Хто проходить під 3 відсотки, а це і ВПО
Під пільгову ставку йдуть військовослужбовці, ветерани війни, медики, педагоги й науковці державного та комунального сектору, а також внутрішньо переміщені особи. Правила станом на 31.07.2026, ставки чинні з 19.09.2024.
Окремо від ставки працює компенсація за постановою 998, чинною з 10.09.2025: для перших пʼяти категорій, коли житло коштує до 2 млн грн, держава компенсує частину першого внеску, і сам внесок у цьому разі може бути до 30 відсотків.
Хто проходить під 7 відсотків
Решта громадян. Внутрішньо переміщені особи сюди не входять: вони йдуть під 3 відсотки разом з пільговими категоріями, і це важливо не переплутати, бо різниця в платежі подвійна. Сім відсотків це не покарання і не другий сорт: та сама програма з тим самим порядком, лише ставка вища. Порівняйте з ринком, де іпотека без програми коштує втричі дорожче.
Що буде зі ставкою через десять років
Пільгова ставка діє перші десять років. Далі вона зростає: з 3 відсотків до 6, з 7 до 10. Платіж при цьому перераховується, тому рахувати треба обидва періоди одразу, а не тільки перший. Строк кредиту до 240 місяців, отже другий період це половина шляху.
Головна умова, спільна для обох ставок
Власного житла немає або його площа менша за норму. Для квартири норма це 52,5 квадратних метра на одну особу, 73,5 на двох або трьох, плюс 21 метр за кожного з четвертої, і не більше 115,5 загалом. Для будинку норми інші: 62,5, 83,5, плюс 21 і не більше 125,5. Житло віком до трьох років може перевищити норму до 10 відсотків, старше не може.
Рахується саме площа, а не кількість квартир. Частка в спадковому будинку це частка площі, і вона теж іде в розрахунок. Саме через норму площі відмовляють найчастіше, і документами це не лікується: або площа менша за норму, або ні.
Як перевірити свою категорію до походу в банк
Заявка подається через Дію, і категорія там підтверджується державними реєстрами, а не вашими словами. Тому перевірити себе можна заздалегідь: подивіться, що про вас кажуть реєстри, і зберіть документи на склад родини. Від складу залежить норма площі, а від неї ваше право на програму.
Умови програми за цей рік міняли щонайменше двічі, тому ставку саме для своєї категорії підтверджуйте в Дії на момент заявки. У цьому тексті вона станом на дату в першому абзаці.
Скільки житла в Одесі підходить під програму
Орієнтир по місту: метр у новобудовах Одеси зараз 1 533 $, на вторинному ринку 1 320 $. Максимальної суми кредиту програма не має, межа інша: ціна за метр не вище подвоєної індикативної вартості Мінрозвитку по області, а перевищення до 10 відсотків доплачує позичальник зі своїх. Тому рахувати треба не суму, а ціну метра.
Новобудови, які проходять під програму, зібрані на сторінці новобудов під програму. Там видно, що саме зараз у продажу і за якою ціною.
Що робити, якщо площа більша за норму
Варіантів два, і обидва законні. Перший: житло віком до трьох років може перевищити норму до 10 відсотків, тобто для родини з двох це 73,5 плюс 7,35, разом 80,85 квадратних метра. Старше житло такого запасу не має зовсім. Другий: перевищення понад цей запас доплачується зі своїх, і банк порахує доплату окремим рядком у розрахунку.
Третього варіанта немає: норму не обходять ні договором, ні переоформленням на родича. Частка, оформлена на вас пізніше, рахується так само, як і раніша.
Як рахувати платіж на двадцять років
Рахуйте двома періодами. Перші десять років за пільговою ставкою, далі за підвищеною: з 3 відсотків до 6, з 7 до 10. Платіж у другому періоді перераховується на залишок боргу, тому він не подвоюється, але зростає помітно. Якщо запас у бюджеті лише на перший період, це не той платіж, з яким варто підписувати договір на 240 місяців.
Друге, що впливає на платіж, це ціна метра. Межа програми не в сумі кредиту, а в ціні метра: не вище подвоєної індикативної вартості по області. Тому дорога квартира меншої площі іноді проходить, а дешева великої ні.
Які документи готувати заздалегідь
По собі: паспорт і код, документи про склад родини, підтвердження категорії, якщо вона пільгова, і підтвердження доходу в тому вигляді, який приймає ваш банк. По квартирі: документ продавця про право власності, технічний паспорт і звіт про оцінку, зареєстрований у державній базі.
Найдовше тягнуться звіт про оцінку і довідки про склад родини, тому їх замовляють першими. Про оцінку окремо написано в нашій статті окремій статті про оцінку: там видно, коли достатньо автоматичної суми, а коли потрібен звіт оцінювача.
Через що відмовляють
Три причини, і вони різні за наслідками. Норма площі: це відмова по вас, і вона не лікується. Підтвердження доходу: це відмова по документах, її добирають довідками. Сам обʼєкт: це відмова по квартирі, і вона не закриває вам програму, шукайте іншу квартиру. В Одесі найчастіша причина саме по обʼєкту: вторинний ринок до 20 років беруть лише внутрішньо переміщені особи, для решти це новобудова або будинок не старший за три роки.
Чи можна поєднати єОселю з сертифікатом єВідновлення
Так. Закон, що дозволяє використати сертифікат єВідновлення для купівлі житла за єОселею, ухвалений. Житло, куплене за сертифікатом, не можна відчужувати пʼять років.
Чи дають програму, якщо квартира вже є
Дають, якщо її площа менша за норму. Норма це 52,5 метров на одного або двох і плюс 21 метр на кожного наступного члена родини.
Чи змінюється ставка, якщо я зміню роботу
Ставка визначається на момент укладення договору. Подальша зміна роботи її не піднімає, але перевіряйте це в банку: умови договору важливіші за загальний опис програми.
Який мінімальний перший внесок
Орієнтовно від 20 відсотків вартості: загальної норми програма не встановлює, конкретну межу називає банк. За постановою 998 для перших пʼяти категорій внесок може бути до 30 відсотків, і частину його компенсує держава.
Скільки часу займає розгляд
Залежить від банку й від того, наскільки повний пакет документів. Найдовше тягнуться звіт про оцінку і довідки про склад родини, тому їх готують першими.
Підберемо варіанти під ваш запит і бюджет та супроводимо угоду від першого перегляду до підпису договору.
