Купить квартиру в Одессе и области

Сколько стоит квартира в Одессе

Метр в квартирах города стоит 1 227 долларов, в новостройках 1 300. По районам разброс больше разницы между рынками: от 904 в районе Пересипський до 1 448 в районе Приморський.

Поэтому порядок действий обычно такой: сначала бюджет, дальше районы, которые в него входят, и только потом конкретные дома. Если начать с дома, легко влюбиться в квартиру, которая не собирается в сумму.

Что смотреть в фильтрах

Комнатность и площадь это разные вещи: двухкомнатная в старом фонде бывает просторнее трёхкомнатной в новой высотке. Состояние определяет, сколько вы потратите после сделки, и квартира под ремонт часто выходит выгоднее даже с учётом работ. Этаж влияет и на цену, и на жизнь: первый и последний дешевле, но на первом шумнее, а на последнем важна кровля.

Фильтр по району стоит включать вместе с фильтром по цене: так сразу видно, где ваш бюджет даёт выбор, а где только одно-два предложения.

Отдельно посмотрите, сколько квартир выставлено в одном доме. Когда их много, торг идёт легче, потому что продавцы выходят не по одному, а конкурируют между собой за одного и того же покупателя.

Новостройка или вторичный рынок

В новостройке метр дороже, зато дом новый, коммуникации свежие, а у части комплексов есть розстрочка от застройщика и программа еОселя. На вторичном рынке метр дешевле, и вы заходите в дом, который уже живёт: видно двор, соседей и то, как работает управление.

Разница между этими двумя рынками меньше разницы между районами, поэтому выбор между новым и старым обычно решается не ценой, а тем, готовы ли вы ждать сдачи и ремонта.

Сколько времени занимает сделка

От первого просмотра до регистрации права обычно две-три недели, если документы в порядке. До двух месяцев дело растягивается, когда есть наследство, несовершеннолетние собственники или ипотека. Мы называем реальный срок на старте, а не после аванса: от него зависит, успеете ли вы с переездом.

Как мы работаем с покупателем

За плечами более 5 000 сделок, и это видно в мелочах. Мы ходим на просмотры вместе с вами, а не отправляем адрес в мессенджер. До аванса проверяем, кто собственник, нет ли арестов и запретов, совпадает ли площадь в документах с фактической и кто именно продаёт: собственник, наследники или представитель по доверенности. Для покупателя новостройки это бесплатно, потому что вознаграждение платит застройщик.

Как выбрать квартиру в Одессе

Цена квартиры в Одессе зависит прежде всего от района. Самые дорогие квартиры у моря: Аркадия, Фонтан, Французский бульвар, а также исторический центр. Дешевле купить квартиру в микрорайоне Таирова, Черемушках, Молдаванке, в микрорайоне Пересыпь и на севере города. В области, в Фонтанке, Крыжановке, Авангарде или Черноморске, за ту же сумму можно взять большую площадь.

Второй вопрос: вторичный рынок или новостройка. Квартира на вторичном рынке готова к заселению, её можно осмотреть такой, какая она есть, и сразу оформить. В новостройке современнее планировка и ниже цена на этапе строительства, но нужно внимательно посмотреть на застройщика, ход строительства и документы на дом.

Цены на квартиры в Одессе

Сколько стоит квартира в Одессе в зависимости от района, количества комнат и типа дома, смотрите на странице цены на квартиры в Одессе: медиана цены за м² по районам, микрорайонам и улицам.

Сколько комнат выбрать

Однокомнатную квартиру чаще покупают для себя на старте или под аренду: её легче сдать и проще продать потом. Двухкомнатная подходит паре или семье с ребёнком и чаще всего ищется на рынке. Три комнаты и больше берут семьи, которым нужны отдельные спальни и кабинет. В новостройках популярны и смарт-квартиры, и квартиры с кухней-гостиной.

Что видно в каталоге

У каждой квартиры есть фото, адрес, этаж, площадь и цена за метр. Фильтры помогают отобрать квартиры по району, количеству комнат, бюджету и типу дома. Объявления приходят из базы агентства и обновляются ежедневно, поэтому проданная квартира исчезает из списка.

Как купить квартиру через FAKTOR

Агент договаривается о просмотре, показывает квартиру вместе с вами и рассказывает о доме и районе. Агентство помогает проверить документы на квартиру и продавца и сопровождает сделку до подписания договора у нотариуса и передачи ключей.

Чтобы начать, оставьте номер в форме в карточке квартиры или позвоните: агент подберёт варианты под ваш бюджет и район.

Первичка или вторичка: что сейчас в каталоге

В продаже 1 694 объекта. Разница не только в цене: метр в новостройках Одессы сейчас 1 541 $, на вторичном рынке 1 432 $, и это средние по городу, а не по конкретному дому.

Первичку берут за планировку, парковку и состояние дома, вторичку за расположение и за то, что заходить можно сразу. Для программы еОселя разница принципиальна: для большинства категорий подходит новостройка или дом не старше трёх лет, а вторичку до двадцати лет берут только внутренне перемещённые лица.

Сколько стоит квартира в Одессе

Длинный ответ зависит от района, и он не вмещается в одно число: разница между Приморским и Пересыпским в цене метра превышает полтора раза.

Чтобы не сравнивать среднее по городу с конкретной квартирой, смотрите месячный отчёт цен по районам: он обновляется автоматически в начале каждого месяца и лежит на странице цен.

Однокомнатная, двухкомнатная или трёхкомнатная

Однокомнатные самые ликвидные: их быстрее сдают и быстрее продают, и именно поэтому в компактных новостройках их большинство. Двухкомнатные дороже за метр в пересчёте, но в них живут, а не инвестируют. Трёхкомнатных в новостройках Одессы мало, и в каждом конкретном доме их стоит спрашивать отдельно: в части комплексов их нет вовсе.

Если нужна конкретная комнатность в конкретном районе, скажите это на старте. Фильтр в каталоге показывает то, что есть сейчас, а мы видим ещё и то, что выходит в продажу в ближайшие недели.

Что проверяет агентство до того, как вы внесёте аванс

Четыре вещи, и каждая из них срывает сделки чаще, чем кажется. Первое: право собственности и историю переходов, потому что у квартиры могут быть совладельцы, о которых продавец не упомянул. Второе: обременения, аресты и долговые обязательства. Третье: документы продавца, включая согласие супруга, если оно нужно. Четвёртое: для новостройки разрешение на строительство, право на землю и схему продажи.

Это работа юриста, а не формальность, и она делается до аванса. После аванса проверка превращается в спор о возврате денег.

Если покупаете по программе еОселя

Ставка 3 или 7 процентов на первые десять лет зависит от категории, а не от дохода. Условия, нормы площади и перечень категорий разобраны в статье об условиях программы, проверка конкретного дома в проверке новостройки.

Главное, что стоит знать до выбора квартиры: аккредитацию дома даёт банк, а не застройщик, и перечни у банков разные. Поэтому квартиру и банк подбирают вместе, а не по очереди.

Торг: где он реален, а где нет

На вторичном рынке торг зависит от того, почему продают. Квартира, которую продают без срока, торгуется плохо, а та, что продаётся под переезд или под раздел, торгуется ощутимо. На первичке торга в привычном смысле нет, зато есть рассрочка, акции на отдельные этажи и неликвидные позиции, которые застройщик готов отдать дешевле.

Мы видим, сколько конкретная квартира стоит в продаже и сколько раз менялась цена. Это и есть основание для торга, а не общие слова о рынке.

Если квартира нужна под аренду, а не для себя

Запросов об аренде в Одессе примерно столько же, сколько о покупке, и это видно по тому, что люди набирают в поиске. Для покупателя-инвестора из этого выходит простое правило: ликвидность важнее планировки. Компактная квартира в новом доме с закрытой территорией сдаётся быстро и почти без простоя, большая площадь в том же доме ищет нанимателя месяцами.

Второе правило менее очевидно. Покупать под аренду выгоднее там, где уже есть соседи и работает двор, а не в доме, который сдаётся в следующем году: пустой квартал не даёт арендатора, даже если квартира готова.