Оцінка нерухомості в Одесі

Оцінка потрібна не для того, щоб дізнатися ціну. Вона потрібна як документ: від суми в звіті нотаріус рахує податок, банк рахує кредит, а податкова перевіряє угоду. Тому головне в оцінці не цифра, а те, чи приймуть звіт.

Ми організовуємо оцінку під конкретну задачу: угода, спадщина, іпотека, суд. Оцінку виконує сертифікований оцінювач, звіт реєструється в Єдиній базі ФДМУ, і саме за номером реєстрації його перевіряє нотаріус. Без цього номера документ не приймуть, і це найчастіша причина, чому угоду переносять.

Навіщо

Для чого потрібна оцінка

Купівля-продаж

Нотаріус рахує з оцінки податок і державне мито.

Нотаріус і податки

База оподаткування береться зі звіту, а не з ціни в договорі.

Іпотека

Банк не видає гроші, поки не побачить оцінку предмета застави.

Спадщина

Розмір платежів нотаріус рахує з оцінки на дату смерті.

Дарування

Податок залежить від ступеня родинного звʼязку і суми в звіті.

Розділ майна

Оцінка дає суму, від якої рахують частки.

Суд

Звіт подається як доказ вартості.

Страхування

Страхова сума не може бути вищою за оціночну.

Застава

Застава під кредит оформлюється від оціночної вартості.

Види

Види оцінки

Оцінка для нотаріальної угоди

Найпоширеніша: купівля-продаж, дарування, спадщина.

Оцінка для банку

Під вимоги конкретного банку, зі своїм переліком фотографій і документів.

Оцінка для суду

З розширеним описом методики, щоб звіт витримав заперечення.

Оцінка земельної ділянки

Окрема методика, враховує цільове призначення.

Оцінка комерційної нерухомості

Рахується від дохідності обʼєкта, а не від ціни сусідніх квартир.

Склад послуги

Що входить

Виїзд оцінювача на обʼєкт і огляд

Фотофіксація: загальний вид, кімнати, санвузол, комунікації

Підбір обʼєктів порівняння і розрахунок поправок

Звіт про оцінку з сертифікатом, печаткою і номером

Реєстрація звіту в Єдиній базі ФДМУ

Передача звіту вам і, за потреби, нотаріусу чи банку

Процес

Як це відбувається

01
Заявка

Ви кажете, для чого потрібна оцінка і що за обʼєкт. Від цього залежить вид звіту і строк.
02
Документи

Надсилаєте скани правовстановлюючих документів і технічного паспорта.
03
Огляд

Оцінювач приїжджає на обʼєкт у зручний час, огляд займає до півгодини.
04
Розрахунок

Оцінювач порівнює обʼєкт з тим, що продавалося поруч, і вносить поправки.
05
Звіт і реєстрація

Готовий звіт реєструється в базі ФДМУ і отримує номер.
06
Передача

Ви отримуєте звіт у паперовому вигляді і скан, нотаріус перевіряє номер.

Строк: 1-2 робочі дні з моменту, коли є документи і зроблено огляд. Термінова оцінка за день, з націнкою.

Нотаріус перевіряє не цифру, а номер звіту в базі ФДМУ.

Ціни

Вартість

Орієнтовно, точна вартість після уточнення обʼєкта.

Квартира

від 1 800 грн

(екв. 40 дол.)

Строк: 1-2 робочі дні

Замовити

Будинок

від 2 200 грн

(екв. 49 дол.)

Строк: 1-2 робочі дні

Замовити

Земельна ділянка

від 1 800 грн

(екв. 40 дол.)

Строк: 1-2 робочі дні

Замовити

Комерційна нерухомість

від 2 500 грн

(екв. 55 дол.)

Строк: 2-3 робочі дні

Замовити

Термінова оцінка

за день, націнка 50 відсотків

Строк: 1 робочий день

Замовити

Ціни орієнтовні і залежать від площі, розташування і виду звіту. Точну суму кажемо після того, як знаємо обʼєкт і задачу.

Документи

Для квартири

Документ про право власності (договір, свідоцтво, витяг з реєстру)
Технічний паспорт
Паспорт і код власника
Для спадщини: свідоцтво про смерть і дата, на яку потрібна оцінка

Для будинку з ділянкою додатково

Документи на ділянку і її кадастровий номер
Витяг про цільове призначення

Для комерції додатково

Документи про поточне використання і договори оренди, якщо є

Результат

Що отримуєте

Звіт про оцінку з усіма підписами і печатками, скан звіту і номер реєстрації в Єдиній базі ФДМУ. Цього достатньо нотаріусу, банку і податковій.

Організуємо оцінку сертифікованим оцінювачем; звіт відповідає вимогам ФДМУ.

Докладно

Оцінка для нотаріуса

Найчастіший випадок: продаж, дарування або спадщина через нотаріуса. Нотаріус рахує зі звіту податок і державне мито, тому для нього важлива не сума, а реєстрація: звіт має бути в Єдиній базі ФДМУ, і саме номер у базі він перевіряє. Строк 1-2 робочі дні, для квартири від 1 800 грн (екв. 40 дол.).

Докладно

Оцінка для іпотеки та єОселі

Банк дивиться на квартиру як на заставу, тому до звіту в нього свої вимоги: повний фотоматеріал, відсутність неузаконених перепланувань, іноді власний перелік оцінювачів. Замовляти оцінку варто після попереднього схвалення кредиту, а не до нього. Про програму єОселя кажіть одразу: від цього залежить перелік фотографій і додатків.

Докладно

Оцінка спадщини

Головна відмінність у даті: оцінка рахується на дату смерті спадкодавця, а не на день звернення до нотаріуса. Між цими датами часто проходять місяці, і ринок за цей час змінюється. Якщо смерть сталася кілька років тому, оцінювачу потрібні дані ринку того періоду, і це довше за звичайний строк.

Докладно

Оцінка земельної ділянки

Інша методика: враховується цільове призначення, а не ціна сусідніх квартир. Потрібні документи на ділянку з кадастровим номером і витяг про призначення. Для ділянки від 1 800 грн (екв. 40 дол.), строк той самий, 1-2 робочі дні. Якщо на ділянці є будинок, це дві оцінки або одна комплексна, залежно від того, що просить нотаріус.

Докладно

Скільки діє звіт

Шість місяців з дати оцінки. Після цього для нотаріальної угоди потрібен новий звіт. Якщо угода переноситься за межі цього строку, оцінку доведеться робити заново.

Докладно

Чим експертна оцінка відрізняється від ринкової ціни

Експертна оцінка це сума за методикою, на конкретну дату, у документі з номером. Ринкова ціна це те, за скільки обʼєкт реально купують сьогодні.

Вони розходяться постійно, і це не помилка оцінювача. Оцінка спирається на завершені угоди, а вони відображають ринок із запізненням. У період зростання оцінка зазвичай нижча за ринок, у затишшя може виявитися вищою.

Для податку важлива оцінка. Для переговорів важлива ринкова ціна.

Докладно

Чим вона відрізняється від середніх цін на нашому сайті

Середні ціни на сайті це зріз ринку: скільки зараз просять за метр у конкретному районі. Станом на жовтень 2026 це від 967 доларів за метр на Пересипі до 2064 в Аркадії, у новобудовах 1557, на вторинці 1198.

Ці числа корисні, щоб зрозуміти порядок суми і перевірити себе перед розмовою з оцінювачем. Але в документі стоятиме інша цифра: оцінювач рахує конкретну квартиру з її поверхом, станом і видом з вікна, а не середню по району.

FAKTOR

Чому FAKTOR

10

років на ринку

8 872

обʼєктів у базі

7

офісів в Одесі

Питання

Часті запитання

Хто має право робити оцінку?

Сертифікований оцінювач, внесений до державного реєстру. Ріелтор, сусід або онлайн-калькулятор оцінку зробити не можуть: їхня цифра не є документом.

Чому нотаріус не прийняв звіт?

Найчастіша причина це відсутність реєстрації в Єдиній базі ФДМУ. Звіт може бути правильним за змістом, але без номера в базі він для нотаріуса не існує.

Чи можна зробити оцінку без огляду квартири?

Формально так, за документами і фотографіями. Але без огляду оцінювач не бачить стану, і цифра виходить обережнішою. Для банку такий звіт часто не підходить.

Скільки часу займає оцінка?

1-2 робочі дні з моменту, коли є документи і зроблено огляд. Термінова за день, з націнкою.

Хто платить за оцінку при продажу?

За домовленістю. Зазвичай продавець, бо звіт потрібен для його податку, але сторони можуть вирішити інакше.

Чи можна занизити оцінку, щоб заплатити менший податок?

Занижена оцінка зменшує податок, але й суму, з якої банк рахує кредит покупцю. Тобто вона не завжди на користь продавця. Крім того, оцінювач відповідає за звіт, і сума має триматися на обʼєктах порівняння.

Що робити, якщо оцінка вийшла нижчою за очікувану?

Прочитати звіт і подивитися, які обʼєкти взяті для порівняння. Якщо оцінювач узяв квартири в гіршому стані або в іншому районі, на це можна вказати.

Чи підходить ваш звіт для єОселі?

Так, якщо оцінка зроблена під вимоги банку, який веде програму. Про це кажіть одразу: від цього залежить перелік фотографій і документів.