Оценка недвижимости это не про то, за сколько вы хотите продать. Это документ, который нужен нотариусу, налоговой и банку, и цифра в нём считается по своим правилам. Ниже о том, когда оценка обязательна, кто имеет право её делать и как понять, что в отчёте написана разумная сумма.
Когда оценка нужна обязательно
Четыре случая, в которых без отчёта сделку не проведут. Продажа или дарение через нотариуса: от суммы в оценке считается налог. Наследство: нотариус считает с неё размер платежей. Ипотека: банк не выдаст деньги, пока не увидит оценку предмета залога. Суд, например раздел имущества.
В остальных случаях оценка не обязательна, но полезна: когда собственник не понимает, сколько просить, и когда стороны спорят о цене.
Кто имеет право оценивать
Не риелтор и не сосед. Оценку делает сертифицированный оценщик, внесённый в государственный реестр. В отчёте есть его сертификат, печать и регистрационный номер, и именно по этому номеру нотариус проверяет документ.
Отчёт без регистрации в единой базе нотариус не примет. Это самая частая причина, почему сделку переносят: оценка вроде есть, а в реестре её нет.
Что влияет на цифру
Район, площадь, этаж, состояние квартиры, тип дома и год сдачи. Оценщик сравнивает объект с тем, что продавалось рядом, и вносит поправки.
Сильнее всего влияет район, и это хорошо видно на цифрах рынка. Средняя цена квадратного метра в Аркадии сейчас около 2064 долларов, на Фонтане 1643, в Приморском районе 1584. На другом конце списка Молдаванка 987, Слободка 982, посёлок Котовского 977, Черемушки 968, Пересыпский район 967. Разница между верхом и низом более чем вдвое, и никакая поправка на ремонт её не перекрывает.
Как сверить оценку с рынком самому
Возьмите площадь своей квартиры и умножьте на среднюю цену метра в своём районе. Получится ориентир. Если цифра в отчёте отличается от него больше чем на четверть, спросите оценщика, какие именно поправки он применил.
Второй ориентир это тип жилья. Квадратный метр в новостройке стоит около 1557 долларов, во вторичном жилье 1198. Если вашу квартиру в старом фонде оценили по цене новостройки или наоборот, это повод уточнить, с чем её сравнивали.
Текущие цены на квартиры в Одессе обновляются ежедневно, и по ним удобно делать такую проверку перед разговором с оценщиком.
Почему оценка и рыночная цена это разные числа
Оценка показывает, сколько объект стоит по методике, на конкретную дату. Рыночная цена это то, за сколько его реально покупают сегодня.
Они расходятся постоянно, и причина не в ошибке. Оценщик опирается на завершённые сделки, а они отражают рынок с опозданием. Поэтому в период роста оценка обычно ниже рынка, а в период затишья может оказаться выше.
Для налога важна именно оценка. Для переговоров с покупателем важна рыночная цена. Путать их не стоит.
Что делать, если оценка вышла ниже ожидаемой
Сначала прочитать отчёт, а не спорить с суммой. В нём указаны объекты сравнения. Если оценщик взял квартиры в худшем состоянии или в другом районе, это видно сразу, и на это можно указать.
Второе: проверить, учтены ли ваши вложения. Ремонт, встроенная техника, автономное отопление и парковочное место влияют на сумму, но только если они описаны в документах и видны на осмотре.
Третье: помнить, что заниженная оценка снижает налог, но и сумму, с которой банк считает кредит покупателю. То есть она не всегда в вашу пользу.
Почему однокомнатную оценивают дороже за метр
Владельцы трёхкомнатных квартир часто удивляются: соседнюю однокомнатную оценили по 1390 долларов за метр, а их по 1228. Ошибки здесь нет.
Маленькая квартира всегда дороже в пересчёте на метр, потому что кухня, санузел и коридор занимают в ней большую долю площади. Полезного жилого метра в ней меньше, а спрос на неё выше: однокомнатных в Одессе сейчас в продаже около 1508 против 805 трёхкомнатных, и покупают их и для себя, и под сдачу.
Поэтому сравнивать цену метра однокомнатной и трёхкомнатной не стоит: это разные товары с разным спросом. Сравнивать нужно с квартирами такой же комнатности в своём районе.
Сколько действует отчёт об оценке?
Шесть месяцев с даты оценки. После этого для нотариальной сделки нужен новый отчёт.
Можно ли сделать оценку без осмотра квартиры?
Формально да, по документам и фотографиям. Но без осмотра оценщик не увидит состояние, и цифра будет осторожнее.
Кто платит за оценку при продаже?
По договорённости. Обычно платит продавец, потому что отчёт нужен именно для его налога, но стороны могут договориться иначе.
Подберём варианты под ваш запрос и бюджет и сопроводим сделку от первого просмотра до подписания договора.
