Когда люди приходят к нотариусу продавать квартиру, они часто удивляются дважды. Сначала тому, что нужна оценка, хотя цена уже согласована. Потом тому, что отчёт, за который заплачено, нотариус не принимает.
Оба удивления от одного: оценка для нотариуса это не про цену, а про налог.
Зачем нотариусу отчёт
Нотариус не торгуется и не проверяет, выгодна ли сделка. Он считает налог и государственную пошлину, а база для расчёта берётся не из договора, а из отчёта об оценке.
Если бы базой была цена в договоре, стороны писали бы в нём любую сумму. Поэтому закон требует независимую оценку, и нотариус обязан её увидеть.
Почему отчёт могут не принять
Самая частая причина одна: отчёт не зарегистрирован в Единой базе ФДМУ. Документ может быть правильным по содержанию, с печатью и подписью, но без номера в базе для нотариуса он не существует.
Вторая причина это срок. Отчёт действует шесть месяцев с даты оценки, и если сделка переносится, оценку приходится заказывать заново.
Третья причина реже: оценку сделал тот, кто не имеет на это права. Оценщик должен быть сертифицирован и внесён в государственный реестр, и именно его номер нотариус проверяет.
Сколько это стоит в 2026 году
Ориентиры по Одессе такие: квартира от 1800 гривен, дом от 2200, земельный участок от 1800, коммерческая недвижимость от 2500. Срочная оценка за день стоит дороже, наценка ориентировочно половина стоимости.
Срок обычной оценки один или два рабочих дня с момента, когда есть документы и сделан осмотр. Цена зависит от площади, расположения и вида отчёта, поэтому точную сумму называют после того, как понятно, что за объект.
Что нужно от собственника
Документ о праве собственности, технический паспорт, паспорт и код. Для наследства дополнительно свидетельство о смерти и дата, на которую нужна оценка. Для дома документы на участок с кадастровым номером.
Осмотр занимает до получаса. Оценщик фотографирует квартиру целиком: общий вид, комнаты, санузел, коммуникации. Эти фото потом лежат в отчёте как подтверждение состояния.
Почему в отчёте будет не та сумма, которую вы ждали
Оценщик считает по методике, опираясь на завершённые сделки, а они отражают рынок с опозданием. Поэтому в период роста оценка обычно ниже рынка, а в затишье может оказаться выше.
Проверить себя до разговора с оценщиком просто: возьмите площадь и умножьте на среднюю цену метра в своём районе. Разница в пределах четверти это норма, большая разница это повод спросить, какие объекты взяты для сравнения.
Коротко
Нотариусу нужна не бумага, а номер в базе. Отчёт действует шесть месяцев. Стоимость для квартиры в Одессе начинается от тысячи восьмисот гривен, срок один-два дня. Сумма в отчёте почти никогда не равна цене сделки, и это нормально: они считаются по-разному и нужны для разного.
Подберём варианты под ваш запрос и бюджет и сопроводим сделку от первого просмотра до подписания договора.
