По состоянию на октябрь 2026 продавец квартир имеет дело с двумя платежами: налогом на доходы физических лиц и военным сбором. Все остальное, что платится на сделке, это не налоги продавца, а услуги и сборы, о них ниже отдельно.
Главное правило простое: сбор начисляется только там, где начисляется налог. Если НДФЛ ноль, то и сбора нет.
Когда налога нет совсем
Если это первая продажа недвижимости за календарный год и объект в собственности больше трех лет, ставка НДФЛ ноль и военного сбора ноль. Это самый частый случай в обычной сделке, и поэтому многие продавцы вообще не сталкиваются с налогом.
Трехлетний срок считается от даты приобретения права собственности. Для унаследованного жилья правило о трех годах применяется иначе, и это отдельный разговор с нотариусом до сделки.
Первая продажа, но собственность меньше трех лет
Здесь возникают оба платежа: пять процентов НДФЛ и пять процентов военного сбора. Вместе это десять процентов от базы, а база считается от договорной стоимости, но не ниже оценочной.
Ставку военного сбора подняли до пяти процентов, и это главное изменение последнего времени: в старых расчетах стояла меньшая цифра, поэтому калькуляторы в интернете дают занижение.
Вторая и последующие продажи за год
Со второй продажи за тот же календарный год ставка НДФЛ восемнадцать процентов плюс пять процентов военного сбора, и срок владения здесь уже не имеет значения. Для владельца двух объектов это значит простую вещь: если есть возможность, вторую сделку переносят на январь следующего года.
Это законная экономия, а не схема: год считается календарный, и перенос сделки через новый год возвращает первой продаже ее льготу.
Три типичные ситуации с расчетом
Ситуация первая. Квартира куплена восемь лет назад, продается впервые за этот год. Налога на доходы нет, военного сбора нет. Из расходов остаются оценка, услуги нотариуса и обязательный взнос в Пенсионный фонд, который по общему правилу платит покупатель.
Ситуация вторая. Квартира куплена год назад и продается сейчас. Правило трех лет не выполняется, поэтому возникают и налог, и сбор: вместе десять процентов от базы. Если сохранились документы о покупке, в ряде случаев базу можно уменьшить на сумму расходов на приобретение, и это обсуждается с нотариусом до сделки.
Ситуация третья. Продаются две квартиры в одном календарном году. Первая по общему правилу без налога, вторая с налогом восемнадцать процентов и сбором пять независимо от срока владения. Если есть возможность, вторую сделку переносят на январь.
От какой суммы считают
База это договорная стоимость, но не ниже оценочной. Оценку заказывают у сертифицированного оценщика, отчет регистрируется в единой базе, и нотариус проверяет именно регистрационный номер отчета, а не бумагу на руках.
Из-за этого занизить сумму в договоре не выходит: нотариус сравнит ее с оценкой, и меньшая цифра просто не пройдет. Если в сделке есть кредит, банк смотрит на ту же оценку.
Кто и когда платит
Налог и сбор платит продавец, и сделать это надо до нотариального удостоверения договора: нотариус не удостоверит сделку без подтверждения оплаты. Квитанции лучше иметь в двух экземплярах, один остается в деле нотариуса.
Если продавцов несколько, каждый считает свою часть отдельно, и льгота тоже считается отдельно по каждому: один совладелец может иметь ноль, а второй платить полную ставку.
Что подготовить заранее
Документ, подтверждающий дату приобретения права собственности, потому что от нее считается трехлетний срок. Документы о расходах на приобретение, если они сохранились. Налоговый номер. И ответ на вопрос, были ли в этом году другие продажи недвижимости: от него зависит ставка.
Если продаете через доверенное лицо, доверенность должна прямо содержать право получать деньги: без этого нотариус остановит сделку в день подписания.
Вопросы и ответы
Сколько процентов платит продавец квартиры в 2026 году?
Первая продажа за год при владении больше трех лет ноль. Первая продажа при владении до трех лет пять процентов НДФЛ плюс пять процентов военного сбора. Вторая продажа за год восемнадцать плюс пять.
Платится ли военный сбор, если НДФЛ ноль?
Нет. Сбор начисляется только вместе с налогом.
От какой суммы считают налог?
От договорной стоимости, но не ниже оценочной из зарегистрированного отчета оценщика.
Когда платить?
До нотариального удостоверения договора: без подтверждения оплаты нотариус сделку не удостоверит.
Можно ли перенести вторую сделку, чтобы платить меньше?
Да, если сроки позволяют: год считается календарный, и вторая сделка в январе следующего года снова считается первой.
Кто считает налог, если владельцев несколько?
Каждый совладелец отдельно, и льгота тоже считается отдельно по каждому.
По состоянию на октябрь 2026. Ставки и правила мы сверяли с разъяснениями ГНС и профильными источниками на дату публикации; если закон изменится, мы обновим страницу и поставим новую дату. Перед сделкой проверяем ваш случай вместе с нотариусом: это входит в юридическое сопровождение, а оценку заказываем через оценку недвижимости.
Подберём варианты под ваш запрос и бюджет и сопроводим сделку от первого просмотра до подписания договора.
