Какие бывают коммерческие объекты
- Офисы в бизнес-центрах и жилых домах. Сейчас FAKTOR больше сотни офисов Одессы: офисы в Одессе.
- Помещения на первом этаже жилых домов с отдельным входом и витринами. Под магазин, кофейню, салон, аптеку.
- Отдельные здания под бизнес.
- Склады и производственные помещения рядом с дорогами и промзонами.
Все коммерческие объекты: продажа коммерческой недвижимости в Одессе.
Как выбрать локацию
- Пешеходный поток для магазинов и кафе: остановки транспорта, рынки, университеты.
- Красная линия: вход и витрина на улицу, а не во двор.
- Парковка для клиентов.
- Конкуренты и соседи. Рядом с большим супермаркетом или рынком поток выше.
- Для офиса: транспорт, паркинг, репутация здания.
Сильные локации в Одессе: центр, Аркадия, Фонтан, Таирова, основные проспекты спальных районов.
Что проверить в документах
- Право собственности и выписку из реестра прав: нет ли арестов, ипотеки, запретов.
- Назначение помещения: нежилое. Если квартиру перевели в нежилой фонд, должен быть документ о переводе.
- Соответствие планировки техпаспорту. Отдельный вход должен быть узаконен.
- Земельный участок под отдельным зданием: собственность или аренда и на какой срок.
- Действующие договоры аренды: кто арендатор, ставка, срок, условия расторжения.
- Мощность электричества и коммуникации под ваш вид бизнеса.
Покупка под аренду: как считать окупаемость
Окупаемость в годах = цена со всеми расходами / чистый годовой доход от аренды. Чистый доход считайте после налогов, простоя и расходов на содержание. Помещение с уже действующим арендатором стоит дороже, но дает доход с первого месяца.
Другие стратегии инвестора: инвестиции в недвижимость Одессы.
Аренда вместо покупки
Если пока не готовы покупать, коммерческие помещения можно арендовать. Напишите нам, и специалист FAKTOR поможет подобрать варианты под ваш бизнес.
Какие расходы идут сверх цены
Государственная пошлина один процент и взнос в Пенсионный фонд один процент, плюс нотариус, выписки из реестров и оценка. Вместе около трёх процентов от цены, так же как в жилье.
Дальше начинается разница. Если продавец юридическое лицо на общей системе, в цене может быть налог на добавленную стоимость, и договариваться о том, входит ли он в названную сумму, надо до аванса. Налог на недвижимость за коммерческое помещение платится ежегодно, и ставку устанавливает городской совет: посчитайте её на свою площадь заранее.
Если помещение покупается под бизнес и требует переоборудования, это отдельный бюджет: вентиляция для кафе, мощность электрики для мастерской, отдельный вход для магазина.
Три ошибки, которые дорого стоят
Первая: смотреть на цену метра вместо дохода. Коммерческое помещение покупают под конкретный денежный поток, и дешёвый метр в месте без людей не даёт ничего.
Вторая: не проверить назначение и технические возможности. Помещение под кафе без вентиляции и мощности это не кафе, а ремонт на сумму, сравнимую с частью цены.
Третья: купить с действующим арендатором и не прочитать его договор. Вместе с помещением вы получаете и срок, и ставку, и условия выхода, которые кто-то подписал вместо вас. Договор читается до сделки, а не после, и юридическое сопровождение здесь окупается быстрее, чем в жилье.
Как помогает FAKTOR
Специалист FAKTOR поможет подобрать помещение под ваш вид бизнеса или под аренду, проверит документы и действующие договоры, посчитает окупаемость и сопроводит сделку.
Частые вопросы
Что выгоднее купить: офис или помещение на первом этаже?
Помещение на первом этаже с отдельным входом на оживленной улице обычно ликвиднее и сдается быстрее. Офис хорош для собственного бизнеса или долгой аренды компаниям.
Что проверить перед покупкой коммерческого помещения?
Право собственности, нежилое назначение, законность отдельного входа, землю под зданием, действующие договоры аренды и мощность электричества.
Как посчитать окупаемость?
Разделите цену со всеми расходами на чистый годовой доход от аренды.
Какие расходы сверх цены коммерческого помещения?
Около трёх процентов на оформление: пошлина один процент, Пенсионный фонд один процент, нотариус, выписки и оценка. Отдельно возможен налог на добавленную стоимость, если продавец юридическое лицо, и ежегодный налог на недвижимость.
Что проверить, если в помещении уже есть арендатор?
Его договор: срок, ставку, порядок повышения, условия и сроки выхода, кто платит коммунальные и эксплуатационные расходы. Всё это переходит к вам вместе с помещением.
Подберём варианты под ваш запрос и бюджет и сопроводим сделку от первого просмотра до подписания договора.
