Посуточная аренда квартиры в Одессе может приносить больше, чем долгосрочная, но только если квартира в востребованном месте, хорошо обустроена и кто-то каждый день занимается бронированиями, уборкой и гостями. Доход сильно зависит от сезона и ситуации с безопасностью, а налоги и туристический сбор нужно заложить в расчет сразу. Гарантированной доходности здесь нет: считайте свой вариант на консервативных допущениях.
Какую квартиру покупать под посуточную аренду
Для посуточной аренды лучше всего работают небольшие квартиры: студии и однокомнатные, рассчитанные на 2-4 гостей. Их легче заполнить, дешевле убирать и проще обустроить.
- Локация: центр, район железнодорожного вокзала, Аркадия и побережье Фонтана. У моря лето сильное, но зимой спрос заметно падает; центр дает более ровный спрос в течение года.
- Дом: лифт выше третьего этажа, укрытие рядом, желательно генератор в доме или возможность поставить собственное резервное питание.
- Отопление: автономное отопление дает контроль над расходами и комфортом зимой.
- ОСМД и соседи: уточните, нет ли правил дома против краткосрочной аренды и как соседи относятся к постоянным гостям.
- Вторичка или новостройка: квартира в старом фонде в центре часто дешевле за квадратный метр, а новостройка у моря требует меньше ремонта. По базе FAKTOR на 30.09.2026 медианная цена предложения на вторичном рынке Одессы составляет $1 227 за м², за год она выросла на 11,6%.
Расходы: что заложить в расчет
Ошибка новичков в том, что они считают доход от цены за сутки и забывают о расходах. Разделите их на стартовые и постоянные.
Стартовые:
- ремонт и мелкие исправления;
- мебель, техника, кондиционер, посуда;
- несколько комплектов белья и полотенец на каждое спальное место;
- резервное питание: зарядная станция, освещение, роутер с аккумулятором;
- профессиональные фото для объявления.
Постоянные:
- коммунальные услуги и интернет, они не зависят от того, есть ли гости;
- уборка и стирка после каждого заезда;
- расходные материалы: средства гигиены, бытовая химия, чай, кофе;
- комиссии площадок бронирования и платное продвижение;
- мелкий ремонт и замена сломанного;
- налоги и резерв на месяцы простоя.
Сезонность и загрузка
Одесса остается морским городом, поэтому пик спроса приходится на лето и длинные выходные. В межсезонье квартиру снимают деловые гости, люди, которые приезжают по делам или к родственникам, а также те, кто ищет жилье на время поиска долгосрочной аренды. Во время военного положения спрос еще и зависит от ситуации с безопасностью, так что прошлогодняя загрузка не гарантирует такой же в этом году.
- зимой рассмотрите среднесрочную аренду на месяц и дольше: меньше заездов, меньше уборок и более стабильный доход;
- держите гибкую цену: выше на выходные и праздники, ниже в будни межсезонья;
- считайте окупаемость по годовой, а не по летней загрузке.
Налоги: физлицо или ФЛП в 2026 году
Налоговый кодекс дает два основных варианта.
Физическое лицо без ФЛП. Доход от сдачи жилья в аренду другим физлицам облагается НДФЛ 18% и военным сбором 5%, всего 23%. Арендодатель сам уплачивает налог ежеквартально в течение 40 дней после окончания квартала и подает годовую декларацию (п. 170.1 НКУ). Если посуточная аренда становится регулярной деятельностью, стоит обсудить с бухгалтером регистрацию ФЛП.
ФЛП на едином налоге. Для посуточного размещения используют КВЭД 55.20, для аренды на более долгий срок 68.20. Группы 1-3 не могут сдавать в аренду жилье общей площадью более 400 м² (п. 291.5.3 НКУ).
- 2 группа: фиксированный налог, который устанавливает городской совет, не более 20% минимальной зарплаты в месяц; военный сбор 10% минимальной зарплаты, то есть 864,70 грн в месяц в 2026 году. Услуги можно оказывать только населению и плательщикам единого налога, поэтому если деньги поступают от компаний или через иностранные сервисы, уточните у бухгалтера, подходит ли эта группа.
- 3 группа: 5% от дохода (без НДС) и военный сбор 1% от дохода.
- в обоих случаях ФЛП платит единый социальный взнос за себя.
Минимальная зарплата на 1 января 2026 года составляет 8 647 грн, от нее рассчитываются фиксированные платежи ФЛП.
Туристический сбор. Его платит гость, а ФЛП, который оказывает услуги размещения, может быть налоговым агентом, если это предусмотрено решением городского совета. В Одессе решением от 14.07.2026 № 4314-VIII ставка для граждан Украины составляет 0,5% минимальной зарплаты в сутки (43,24 грн), для иностранцев 1%. Порядок взимания и дату действия новой ставки проверьте на сайте Одесского городского совета.
Пример расчета с условными цифрами
Это не прогноз и не средние рыночные данные, а только иллюстрация метода. Предположим, квартира сдается за 1 500 грн в сутки и в среднем за год имеет 15 занятых суток в месяц.
- доход за месяц: 1 500 × 15 = 22 500 грн;
- допустим, комиссии, уборка, стирка, расходные материалы и коммунальные услуги вместе забирают 35% дохода: 7 875 грн;
- ФЛП 3 группа: 6% от дохода (5% налога и 1% военного сбора) = 1 350 грн, плюс ЕСВ за себя;
- физлицо без ФЛП: 23% от дохода = 5 175 грн.
Подставьте собственные цифры: реальную ставку для вашей квартиры, честную загрузку в межсезонье и фактические расходы. Сравните результат с долгосрочной арендой той же квартиры: она дает меньше, но и требует значительно меньше времени.
Площадки и риски
Объявления обычно размещают одновременно на нескольких площадках: украинских досках объявлений с разделом посуточной аренды и международных сервисах бронирования. У каждой свои комиссии и правила отмены, поэтому читайте условия до публикации.
- гости, которые портят имущество или нарушают правила: берите залог, фиксируйте состояние квартиры на фото, заключайте короткий договор;
- жалобы соседей и ОСМД на шум и постоянную смену людей;
- мошенники среди "гостей", которые просят вернуть якобы лишние переведенные деньги;
- отключения света, тревоги и снижение спроса после обстрелов;
- изменения налоговых правил и местных решений о туристическом сборе.
Как поможет FAKTOR
FAKTOR помогает подобрать квартиру в Одессе под аренду: сравним варианты на вторичном рынке и в новостройках по ценам застройщика, без комиссии, и проверим документы. Расчет доходности делайте сами или с вашим бухгалтером, мы дадим рыночные данные.
Полезное по теме: инвестиции в недвижимость Одессы, курортная недвижимость Одессы, цены на недвижимость Одессы в сентябре 2026.
Выгоднее ли посуточная аренда, чем долгосрочная?
Потенциально да, но она требует ежедневной работы и больших расходов, а доход зависит от сезона и ситуации с безопасностью. Сравнивайте оба варианта на своих цифрах, а не на примерах из интернета.
Какая группа ФЛП подходит для посуточной аренды?
Чаще всего выбирают 2 или 3 группу с КВЭД 55.20. 2 группа имеет фиксированный налог, но работает только с населением и плательщиками единого налога. 3 группа платит 5% от дохода и 1% военного сбора.
Можно ли сдавать квартиру посуточно без ФЛП?
Доход от аренды физлицо может задекларировать само и уплатить 18% НДФЛ и 5% военного сбора. Если же сдача регулярная и похожа на предпринимательскую деятельность, безопаснее зарегистрировать ФЛП.
Кто уплачивает туристический сбор?
Плательщик сбора гость. ФЛП, который оказывает услуги размещения, может взимать сбор как налоговый агент согласно решению городского совета.
Подберём варианты под ваш запрос и бюджет и сопроводим сделку от первого просмотра до подписания договора.
