Які бувають комерційні обʼєкти
- Офіси у бізнес-центрах і житлових будинках. Зараз у базі FAKTOR понад сотню офісів Одеси: офіси в Одесі.
- Приміщення на першому поверсі житлових будинків з окремим входом і вітринами. Під магазин, кавʼярню, салон, аптеку.
- Окремі будівлі під бізнес.
- Склади і виробничі приміщення поблизу доріг і промзон.
Усі комерційні обʼєкти: продаж комерційної нерухомості в Одесі.
Як вибрати локацію
- Пішохідний потік для магазинів і кафе: зупинки транспорту, ринки, університети, вихід зі станцій.
- Червона лінія: вхід і вітрина на вулицю, а не у двір.
- Паркування для клієнтів.
- Конкуренти і сусіди. Поруч з великим супермаркетом або ринком потік вищий.
- Для офісу: транспорт, паркінг, репутація будівлі.
Сильні локації в Одесі: центр, Аркадія, Фонтан, Таїрова, основні проспекти спальних районів.
Що перевірити в документах
- Право власності і витяг з реєстру прав: чи немає арештів, іпотеки, заборон.
- Призначення приміщення: нежитлове. Якщо квартиру переведено в нежитловий фонд, має бути документ про переведення.
- Відповідність планування техпаспорту. Окремий вхід має бути узаконений.
- Земельна ділянка під окремою будівлею: власність чи оренда і на який строк.
- Чинні договори оренди: хто орендар, ставка, строк, умови розірвання.
- Потужність електрики і комунікації під ваш вид бізнесу.
Купівля під оренду: як рахувати окупність
Окупність у роках = ціна з усіма витратами / чистий річний дохід від оренди. Чистий дохід рахуйте після податків, простою і витрат на утримання. Приміщення з уже чинним орендарем коштує дорожче, але дає дохід з першого місяця.
Інші стратегії інвестора: інвестиції в нерухомість Одеси.
Оренда замість купівлі
Якщо поки не готові купувати, комерційні приміщення можна орендувати. Напишіть нам, і фахівець FAKTOR допоможе підібрати варіанти під ваш бізнес.
Які витрати йдуть понад ціну
Державний збір один відсоток і внесок до Пенсійного фонду один відсоток, плюс нотаріус, витяги з реєстрів і оцінка. Разом близько трьох відсотків від ціни, так само як у житлі.
Далі починається різниця. Якщо продавець юридична особа на загальній системі, у ціні може бути податок на додану вартість, і домовлятися про те, чи входить він у названу суму, треба до авансу. Податок на нерухомість за комерційне приміщення платиться щороку, і ставку встановлює міська рада: порахуйте її на свою площу заздалегідь.
Якщо приміщення купується під бізнес і потребує переобладнання, це окремий бюджет: вентиляція для кафе, потужність електрики для майстерні, окремий вхід для магазину.
Три помилки, які дорого коштують
Перша: дивитись на ціну метра замість доходу. Комерційне приміщення купують під конкретний грошовий потік, і дешевий метр у місці без людей не дає нічого.
Друга: не перевірити призначення й технічні можливості. Приміщення під кафе без вентиляції й потужності це не кафе, а ремонт на суму, порівнянну з частиною ціни.
Третя: купити з чинним орендарем і не прочитати його договір. Разом з приміщенням ви отримуєте і строк, і ставку, і умови виходу, які хтось підписав замість вас. Договір читається до угоди, а не після, і юридичний супровід тут окупається швидше, ніж у житлі.
Як допомагає FAKTOR
Фахівець FAKTOR допоможе підібрати приміщення під ваш вид бізнесу або під оренду, перевірить документи і чинні договори, порахує окупність і супроводить угоду.
Часті питання
Що вигідніше купити: офіс чи приміщення на першому поверсі?
Приміщення на першому поверсі з окремим входом на жвавій вулиці зазвичай ліквідніше і здається швидше. Офіс добрий для власного бізнесу або довгої оренди компаніям.
Що перевірити перед купівлею комерційного приміщення?
Право власності, нежитлове призначення, законність окремого входу, землю під будівлею, чинні договори оренди і потужність електрики.
Як порахувати окупність?
Поділіть ціну з усіма витратами на чистий річний дохід від оренди.
Які витрати понад ціну комерційного приміщення?
Близько трьох відсотків на оформлення: збір один відсоток, Пенсійний фонд один відсоток, нотаріус, витяги й оцінка. Окремо можливий податок на додану вартість, якщо продавець юридична особа, і щорічний податок на нерухомість.
Що перевірити, якщо в приміщенні вже є орендар?
Його договір: строк, ставку, порядок підвищення, умови й строки виходу, хто платить комунальні та експлуатаційні витрати. Усе це переходить до вас разом з приміщенням.
Підберемо варіанти під ваш запит і бюджет та супроводимо угоду від першого перегляду до підпису договору.
