Болгария и Турция это два направления, о которых нас спрашивают чаще всего. Оба близко, в обоих море, в обоих можно купить жильё на сумму, за которую в Одессе выходит обычная двухкомнатная.
Разница, которая действительно имеет значение, не в ценах. Она в том, чем именно вы владеете, сколько платите сверх цены, и что получаете, кроме квартиры.
Форма собственности: главное отличие
В Турции иностранец владеет недвижимостью так же, как гражданин. Есть ТАПУ, свидетельство из кадастра, и оно подтверждает полное право собственности на квартиру или на дом с участком. Ограничения есть только вблизи военных объектов и по квотам по районам, и это проверяется до сделки.
В Болгарии иначе. Гражданин страны вне Европейского союза не может прямо владеть землёй. Квартиру в комплексе купить можно: вы владеете строением, а земля под домом в общей собственности или в компании застройщика, и для квартиры это нормальная схема.
А вот дом с участком требует болгарской компании: земля оформляется на неё, и вы владеете компанией. Схема рабочая и законная, но это юридическое лицо с бухгалтерией, отчётностью и годовыми расходами, даже если оно ничего не делает.
Поэтому ответ на вопрос зависит от того, что вы покупаете. Квартира: разница небольшая. Дом с землёй: Турция проще.
Что платится сверх цены
В Турции основное это сбор за переход права, четыре процента от заявленной цены, плюс обязательная оценка, обязательное страхование от землетрясения DASK, переводы и присяжный переводчик в кадастре. Вместе около пяти процентов.
В Болгарии сумма зависит от общины: местный налог на передачу права, нотариальный сбор, внесение в реестр, услуги переводчика. Общий порядок тех же нескольких процентов, но структура другая, и точную сумму считают под конкретный объект и общину, потому что ставки местные.
Добавьте ежегодное: налог на недвижимость и взнос на обслуживание комплекса в обеих странах, и содержание компании в Болгарии, если она в схеме.
Что даёт документ
Турция: покупка от 400 тысяч долларов с условием не продавать три года даёт гражданство заявителю, супругу и детям до 18 лет. Более дешёвая покупка может быть основанием для разрешения на проживание, и здесь многое зависит от района.
Болгария: гражданства за инвестиции нет с 2022 года. Есть разрешение на проживание при владении жильём от 600 тысяч левов, это около 307 тысяч евро. Разрешение годовое, продлевается ежегодно, и через пять лет продлений с пребыванием не менее половины каждого года можно подавать на постоянное.
Разница принципиальная: Турция даёт паспорт за три года удержания объекта, Болгария даёт статус в стране Европейского союза, но долго и с требованием действительно там жить.
Климат и сезон
Турция: сезон длиннее, купаться можно с мая по октябрь, в Анталии дольше. Зима мягкая, но в несезон курортные городки пустеют, и часть заведений просто закрывается.
Болгария: сезон короче, июль и август основные, вода прохладнее. Зима ближе к нашей, в горах лыжные курорты, и это преимущество, которого у турецких курортов на море нет.
Для жизни круглый год оба варианта работают только в больших городах, не в курортных комплексах. Это то, о чём покупатели думают меньше всего и жалеют чаще всего.
Дорога
Болгария ближе: дорогой через Румынию это день за рулём, и в несезон это важно. Турция это перелёт или долгая дорога, и из Одессы сейчас это отдельная логистика.
Если планируете ездить несколько раз в год и сами, разница в дороге со временем весит больше разницы в цене объекта.
Сдача: где она реальнее
В Турции курортный сезон длиннее, и посуточная сдача в Анталии работает дольше болгарского лета. Но и конкуренция выше: в больших комплексах сдают десятки апартаментов одновременно, и цену диктует оператор, а не вы.
В Болгарии сезон короче, зато рынок долгосрочной аренды в городах, не на курортах, спокойнее и понятнее. Квартира в Варне или Бургасе сдаётся местным, а не туристам, и это другая экономика: меньше денег в сезон, зато ровно весь год.
Общее правило для обеих стран: курортный комплекс в несезон стоит пустым, а расходы на него идут все двенадцать месяцев. Если доход от сдачи для вас часть расчёта, считайте его на восемь месяцев, а расходы на двенадцать.
Что с продажей потом
Выходить из курортной недвижимости всегда дольше, чем из городской. Покупателей меньше в несезон, часть объектов в комплексе продаётся одновременно с вашим, и цену тянет вниз тот, кто спешит.
В Турции, если объект купен по программе гражданства, продать его нельзя три года. Это не риск, а условие, но его надо держать в голове с начала.
Цены
Писать средние цены по странам без даты и источника мы не будем: они разные по городам и меняются каждый год. Правильный способ сравнить это взять два конкретных предложения под ваш бюджет и посмотреть на них вместе с расходами и налогами на пять лет вперёд.
Ориентир, который можно дать честно: за сумму, за которую в Одессе выходит двухкомнатная в среднем районе, в обеих странах выходит либо небольшая квартира в курортном комплексе дальше от моря, либо студия ближе. Всё остальное зависит от города и года.
Как выбрать
Если цель паспорт, это Турция, и сумма от 400 тысяч долларов. Если цель статус в Европейском союзе и вы готовы жить там, это Болгария. Если цель жильё для отдыха, смотрите не на страну, а на конкретный комплекс, обслуживание и дорогу.
Напишите бюджет и цель, и мы пришлём две подборки, по одной на страну, с расчётом расходов сверх цены.
Где проще купить дом с участком?
В Турции: иностранец владеет домом и землёй напрямую по ТАПУ. В Болгарии негражданин Европейского союза не может прямо владеть землёй, и для дома с участком нужна болгарская компания.
Что дешевле в оформлении?
В Турции основное это сбор за переход права четыре процента плюс оценка и DASK, вместе около пяти процентов. В Болгарии ставки местные и зависят от общины, поэтому сумму считают под конкретный объект.
Даёт ли Болгария гражданство за недвижимость?
Нет, быстрое гражданство за инвестиции приостановлено с 2022 года. Есть разрешение на проживание при владении жильём от 600 тысяч левов, около 307 тысяч евро, с ежегодным продлением.
Какая страна ближе из Одессы?
Болгария: дорогой через Румынию это день за рулём. Турция это перелёт или долгая дорога, и из Одессы сейчас это отдельная логистика.
Где длиннее сезон?
В Турции: купаться можно примерно с мая по октябрь, в Анталии дольше. В Болгарии основные июль и август, вода прохладнее, зато есть лыжные курорты в горах.
Подберём варианты под ваш запрос и бюджет и сопроводим сделку от первого просмотра до подписания договора.
