Болгарія й Туреччина це два напрямки, про які нас питають найчастіше. Обидва близько, в обох море, в обох можна купити житло на суму, за яку в Одесі виходить звичайна двокімнатна.
Різниця, яка справді має значення, не в цінах. Вона в тому, чим саме ви володієте, скільки платите понад ціну, і що отримуєте, крім квартири.
Форма власності: головна відмінність
У Туреччині іноземець володіє нерухомістю так само, як громадянин. Є ТАПУ, свідоцтво з кадастру, і воно підтверджує повне право власності на квартиру або на будинок із ділянкою. Обмеження є тільки біля військових обʼєктів і за квотами по районах, і це перевіряється до угоди.
У Болгарії інакше. Громадянин країни поза Європейським союзом не може прямо володіти землею. Квартиру в комплексі купити можна: ви володієте будівлею, а земля під будинком у спільній власності або в компанії застройщика, і для квартири це нормальна схема.
А ось будинок із ділянкою вимагає болгарської компанії: земля оформлюється на неї, і ви володієте компанією. Схема робоча й законна, але це юридична особа з бухгалтерією, звітністю й річними витратами, навіть якщо вона нічого не робить.
Тому відповідь на питання залежить від того, що ви купуєте. Квартира: різниця невелика. Будинок із землею: Туреччина простіша.
Що платиться понад ціну
У Туреччині основне це збір за перехід права, чотири відсотки від заявленої ціни, плюс обовʼязкова оцінка, обовʼязкове страхування від землетрусу DASK, переклади й присяжний перекладач у кадастрі. Разом близько пʼяти відсотків.
У Болгарії сума залежить від громади: місцевий податок на передачу права, нотаріальний збір, внесення до реєстру, послуги перекладача. Загальний порядок тих самих кількох відсотків, але структура інша, і точну суму рахують під конкретний обʼєкт і громаду, бо ставки місцеві.
Додайте щорічне: податок на нерухомість і внесок на обслуговування комплексу в обох країнах, і утримання компанії в Болгарії, якщо вона у схемі.
Що дає документ
Туреччина: купівля від 400 тисяч доларів з умовою не продавати три роки дає громадянство заявнику, подружжю й дітям до 18 років. Дешевша купівля може бути підставою для дозволу на проживання, і тут багато залежить від району.
Болгарія: громадянства за інвестиції немає з 2022 року. Є дозвіл на проживання при володінні житлом від 600 тисяч левів, це близько 307 тисяч євро. Дозвіл річний, продовжується щороку, і через пʼять років продовжень з перебуванням не менше половини кожного року можна подавати на постійне.
Різниця принципова: Туреччина дає паспорт за три роки утримання обʼєкта, Болгарія дає статус у країні Європейського союзу, але довго й з вимогою справді там жити.
Клімат і сезон
Туреччина: сезон довший, купатися можна з травня по жовтень, у Анталії довше. Зима мʼяка, але в несезон курортні містечка пустіють, і частина закладів просто закривається.
Болгарія: сезон коротший, липень і серпень основні, вода прохолодніша. Зима ближча до нашої, у горах лижні курорти, і це перевага, якої в турецьких курортах на морі немає.
Для життя цілий рік обидва варіанти працюють тільки у великих містах, не в курортних комплексах. Це те, про що покупці думають найменше й шкодують найчастіше.
Дорога
Болгарія ближче: дорогою через Румунію це день за кермом, і в несезон це важливо. Туреччина це переліт або довга дорога, і з Одеси зараз це окрема логістика.
Якщо плануєте їздити кілька разів на рік і самі, різниця в дорозі з часом важить більше за різницю в ціні обʼєкта.
Здача: де вона реальніша
У Туреччині курортний сезон довший, і подобова здача в Анталії працює довше за болгарське літо. Але й конкуренція вища: у великих комплексах здають десятки апартаментів одночасно, і ціну диктує оператор, а не ви.
У Болгарії сезон коротший, зате ринок довгострокової оренди в містах, не на курортах, спокійніший і зрозуміліший. Квартира в Варні чи Бургасі здається місцевим, а не туристам, і це інша економіка: менше грошей у сезон, зате рівно весь рік.
Загальне правило для обох країн: курортний комплекс у несезон стоїть порожнім, і витрати на нього йдуть усі дванадцять місяців. Якщо дохід від здачі для вас частина розрахунку, рахуйте його на вісім місяців, а витрати на дванадцять.
Що з продажем потім
Виходити з курортної нерухомості завжди довше, ніж із міської. Покупців меншає в несезон, частина об'єктів у комплексі продається одночасно з вашим, і ціну тягне вниз той, хто поспішає.
У Туреччині, якщо обʼєкт куплений за програмою громадянства, продати його не можна три роки. Це не ризик, а умова, але її треба тримати в голові від початку.
Ціни
Писати середні ціни по країнах без дати й джерела ми не будемо: вони різні по містах і міняються щороку. Правильний спосіб порівняти це взяти дві конкретні пропозиції під ваш бюджет і подивитися на них разом з витратами й податками на пʼять років уперед.
Орієнтир, який можна дати чесно: за суму, за яку в Одесі виходить двокімнатна в середньому районі, у обох країнах виходить або невелика квартира в курортному комплексі далі від моря, або студія ближче. Усе інше залежить від міста й року.
Як вибрати
Якщо мета паспорт, це Туреччина, і сума від 400 тисяч доларів. Якщо мета статус у Європейському союзі й ви готові жити там, це Болгарія. Якщо мета житло для відпочинку, дивіться не на країну, а на конкретний комплекс, обслуговування й дорогу.
Напишіть бюджет і мету, і ми надішлемо дві добірки, по одній на країну, з розрахунком витрат понад ціну.
Де простіше купити будинок із ділянкою?
У Туреччині: іноземець володіє будинком і землею напряму за ТАПУ. У Болгарії негромадянин Європейського союзу не може прямо володіти землею, і для будинку з ділянкою потрібна болгарська компанія.
Що дешевше в оформленні?
У Туреччині основне це збір за перехід права чотири відсотки плюс оцінка й DASK, разом близько пʼяти відсотків. У Болгарії ставки місцеві й залежать від громади, тому суму рахують під конкретний обʼєкт.
Чи дає Болгарія громадянство за нерухомість?
Ні, швидке громадянство за інвестиції призупинене з 2022 року. Є дозвіл на проживання при володінні житлом від 600 тисяч левів, близько 307 тисяч євро, з щорічним продовженням.
Яка країна ближче з Одеси?
Болгарія: дорогою через Румунію це день за кермом. Туреччина це переліт або довга дорога, і з Одеси зараз це окрема логістика.
Де довший сезон?
У Туреччині: купатися можна приблизно з травня по жовтень, у Анталії довше. У Болгарії основні липень і серпень, вода прохолодніша, зате є лижні курорти в горах.
Підберемо варіанти під ваш запит і бюджет та супроводимо угоду від першого перегляду до підпису договору.
