Ремонт в счет аренды законен: Гражданский кодекс Украины прямо позволяет арендатору засчитать стоимость улучшений, сделанных с согласия собственника, в плату за наем. Но защищает эта норма только того, кто все оформил письменно. Без согласованной сметы, дополнительного соглашения и актов выполненных работ арендатор рискует потерять вложенные деньги, а собственник получить ремонт, которого не заказывал. Разбираем, как договориться, что прописать в документах и какие налоги возникают в 2026 году.
Что говорит закон о ремонте арендованного жилья
- Текущий ремонт (покраска, обои, мелкая сантехника) по умолчанию делает наниматель, если договор не говорит иначе (ст. 819 ГК Украины).
- Капитальный ремонт (замена коммуникаций, окон, стяжки, электропроводки) по умолчанию обязанность наймодателя, если иное не установлено договором (ст. 819 ГК).
- Переустройство и реконструкцию наниматель не вправе делать без согласия наймодателя (ст. 815 ГК).
- Улучшать вещь наниматель может только с согласия наймодателя. Если согласие есть, наниматель вправе получить возмещение необходимых расходов или зачесть их в счет платы за наем (ст. 778 ГК).
- Если улучшения сделаны без согласия и их нельзя отделить без вреда, компенсации не будет (ст. 778 ГК).
Вывод простой: согласие собственника должно быть письменным, а объем работ и способ компенсации определены до начала ремонта.
Как договориться с собственником: пошагово
- Вместе осмотреть квартиру, сфотографировать и описать ее состояние.
- Определить, какие работы нужны и кто их оплачивает: текущие, капитальные, улучшения по желанию арендатора.
- Составить смету: перечень работ, материалы, их стоимость, кто покупает материалы.
- Согласовать способ компенсации: полное освобождение от платы на определенный срок, частичное уменьшение ежемесячного платежа или возмещение после завершения.
- Оформить все в договоре найма или в дополнительном соглашении к нему.
- После завершения работ подписать акт выполненных работ и зафиксировать сумму к зачету.
Такая схема имеет смысл только на длительный срок. Если договор короткий, арендатор не успеет "отработать" вложения, а собственник рискует получить незавершенный ремонт.
Что обязательно прописать в договоре
- точный перечень работ и смету как приложение к договору;
- предельную сумму, которую собственник согласен зачесть, и что делать с перерасходом;
- сроки начала и окончания работ, кто выполняет работы и кто отвечает за их качество;
- механизм зачета: на какие месяцы и в каком размере уменьшается плата;
- какие документы подтверждают расходы: чеки, накладные, договоры с подрядчиками;
- что происходит при досрочном расторжении: возвращает ли собственник незачтенную часть расходов;
- что делать с отделимыми улучшениями (техника, мебель) после окончания договора;
- срок договора, достаточный для полного зачета расходов.
Договор найма жилья заключается в письменной форме (ст. 811 ГК). Нотариальное удостоверение для обычного найма жилья не обязательно, но стороны могут выбрать его для дополнительной надежности.
Акты, которые защищают обе стороны
- Акт приема-передачи квартиры в начале: состояние каждого помещения, фото, показания счетчиков, перечень мебели и техники.
- Акт выполненных работ после ремонта: что именно сделано, на какую сумму, подписи обеих сторон.
- Акт сверки расчетов: сколько уже зачтено, сколько осталось. Его удобно подписывать ежеквартально.
- Акт возврата квартиры в конце договора: состояние после ремонта и нормального износа.
Риски для арендатора и собственника
| Арендатор рискует | Собственник рискует |
|---|---|
| Собственник продаст квартиру или расторгнет договор до полного зачета | Ремонт сделан некачественно или из более дешевых материалов, чем в смете |
| Собственник не признает расходы без чеков и актов | Работы затягиваются, а плата уже не поступает |
| Улучшения без согласия не компенсируются | Перепланировка без разрешений, которую потом придется узаконивать |
Важно: при продаже квартиры права и обязанности наймодателя переходят к новому собственнику (ст. 814 ГК), поэтому письменный договор с четкими условиями зачета защищает арендатора и в этом случае.
Налоги с аренды в 2026 году
Если физическое лицо сдает квартиру другому физическому лицу, доход облагается так:
- налог на доходы физических лиц: 18%;
- военный сбор: 5% (ставка действует с 1 декабря 2024 года);
- вместе: 23% от арендной платы.
Арендодатель сам начисляет и уплачивает налог в течение 40 календарных дней после окончания каждого квартала, а за год подает декларацию об имущественном состоянии и доходах до 1 мая следующего года. Базой является арендная плата, указанная в договоре, но не меньше минимальной суммы арендного платежа, которая зависит от минимальной стоимости аренды квадратного метра, установленной местным советом.
Зачет ремонта в счет платы не отменяет саму плату: собственник получает оплату в форме работ, поэтому налог считается от арендной платы по договору. Конкретную ситуацию стоит сверить с налоговым консультантом или ГНС.
Когда схема выгодна, а когда нет
Выгодна, если квартире нужен в основном косметический ремонт, арендатор планирует жить в ней несколько лет, а у собственника нет времени или желания заниматься ремонтом самому. Арендатор получает жилье под свой вкус и более низкую фактическую плату, собственник обновленную квартиру без собственных расходов и хлопот.
Невыгодна или рискованна, если:
- нужен капитальный ремонт с заменой коммуникаций: расходы большие, а срок зачета растягивается на годы;
- собственник планирует продажу в ближайшее время;
- стороны не могут согласовать смету и качество материалов;
- арендатор не готов хранить чеки и подписывать акты.
В таких случаях честнее разделить вопросы: собственник делает ремонт сам, а затем сдает квартиру по рыночной цене.
FAKTOR помогает собственникам и арендаторам в Одессе согласовать условия аренды, составить договор с приложениями и акты и проверить документы на квартиру. Схему ремонта в счет аренды советуем фиксировать письменно еще до первого взноса.
Полезное по теме: аренда без рисков: что должно быть в договоре, аренда квартир в Одессе, сдать или продать квартиру через FAKTOR.
Кто делает ремонт в арендованной квартире?
По умолчанию текущий ремонт делает наниматель, капитальный наймодатель (ст. 819 ГК). Договор может распределить обязанности иначе.
Вернет ли собственник деньги, если я сделал ремонт без согласия?
Если улучшения нельзя отделить без вреда, а согласия собственника не было, права на компенсацию нет (ст. 778 ГК). Поэтому согласие стоит получить письменно.
Какие налоги платит собственник с аренды в 2026 году?
18% НДФЛ и 5% военного сбора, вместе 23%. Если арендатор физическое лицо, собственник уплачивает налог сам ежеквартально и подает годовую декларацию.
Нужно ли удостоверять договор найма у нотариуса?
Для обычного найма жилья закон требует письменной формы, нотариальное удостоверение не обязательно. Стороны могут выбрать его добровольно.
Подберём варианты под ваш запрос и бюджет и сопроводим сделку от первого просмотра до подписания договора.
