Ремонт у рахунок оренди законний: Цивільний кодекс прямо дозволяє орендарю зарахувати вартість поліпшень, зроблених за згодою власника, у плату за найм. Але захищає ця норма лише того, хто все оформив письмово. Без погодженого кошторису, додаткової угоди та актів виконаних робіт орендар ризикує втратити вкладені гроші, а власник отримати ремонт, якого не замовляв. Розбираємо, як домовитися, що прописати в документах і які податки виникають у 2026 році.
Що каже закон про ремонт орендованого житла
- Поточний ремонт (фарбування, шпалери, дрібна сантехніка) за замовчуванням робить наймач, якщо договір не каже інакше (ст. 819 ЦК України).
- Капітальний ремонт (заміна комунікацій, вікон, стяжки, електропроводки) за замовчуванням обов'язок наймодавця, якщо інше не встановлено договором (ст. 819 ЦК).
- Перевлаштування і реконструкцію наймач не має права робити без згоди наймодавця (ст. 815 ЦК).
- Поліпшувати річ наймач може лише за згодою наймодавця. Якщо згода є, наймач має право на відшкодування необхідних витрат або на їх зарахування в рахунок плати за найм (ст. 778 ЦК).
- Якщо поліпшення зроблені без згоди і їх не можна відокремити без шкоди, компенсації не буде (ст. 778 ЦК).
Висновок простий: згода власника має бути письмовою, а обсяг робіт і спосіб компенсації визначені до початку ремонту.
Як домовитися з власником: покроково
- Разом оглянути квартиру, сфотографувати й описати її стан.
- Визначити, які роботи потрібні і хто їх оплачує: поточні, капітальні, поліпшення на бажання орендаря.
- Скласти кошторис: перелік робіт, матеріали, їх вартість, хто купує матеріали.
- Погодити спосіб компенсації: повне звільнення від плати на певний строк, часткове зменшення щомісячного платежу або відшкодування після завершення.
- Оформити все в договорі найму або в додатковій угоді до нього.
- Після завершення робіт підписати акт виконаних робіт і зафіксувати суму до зарахування.
Така схема має сенс лише на довгий строк. Якщо договір короткий, орендар не встигне "відпрацювати" вкладення, а власник ризикує отримати незавершений ремонт.
Що обов'язково прописати в договорі
- точний перелік робіт і кошторис як додаток до договору;
- граничну суму, яку власник погоджується зарахувати, і що робити з перевитратою;
- строки початку і завершення робіт, хто виконує роботи і хто відповідає за їх якість;
- механізм зарахування: на які місяці і в якому розмірі зменшується плата;
- які документи підтверджують витрати: чеки, накладні, договори з підрядниками;
- що відбувається при достроковому розірванні: чи повертає власник незараховану частину витрат;
- що робити з відокремлюваними поліпшеннями (техніка, меблі) після закінчення договору;
- строк договору, достатній для повного зарахування витрат.
Договір найму житла укладається письмово (ст. 811 ЦК). Нотаріальне посвідчення для звичайного найму житла не обов'язкове, але сторони можуть його обрати для додаткової надійності.
Акти, які захищають обидві сторони
- Акт приймання-передачі квартири на початку: стан кожного приміщення, фото, показники лічильників, перелік меблів і техніки.
- Акт виконаних робіт після ремонту: що саме зроблено, на яку суму, підписи обох сторін.
- Акт звірки розрахунків: скільки вже зараховано, скільки залишилося. Його зручно підписувати щокварталу.
- Акт повернення квартири наприкінці договору: стан після ремонту і нормального зносу.
Ризики для орендаря і власника
| Орендар ризикує | Власник ризикує |
|---|---|
| Власник продасть квартиру або розірве договір до повного зарахування | Ремонт зроблено неякісно або з дешевших матеріалів, ніж у кошторисі |
| Власник не визнає витрати без чеків і актів | Роботи затягуються, а плата вже не надходить |
| Поліпшення без згоди не компенсуються | Перепланування без дозволів, яке потім доведеться узаконювати |
Важливо: у разі продажу квартири права й обов'язки наймодавця переходять до нового власника (ст. 814 ЦК), тож письмовий договір із чіткими умовами зарахування захищає орендаря і тоді.
Податки з оренди у 2026 році
Якщо фізична особа здає квартиру іншій фізичній особі, дохід оподатковується так:
- податок на доходи фізичних осіб: 18%;
- військовий збір: 5% (ставка діє з 1 грудня 2024 року);
- разом: 23% від орендної плати.
Орендодавець сам нараховує і сплачує податок протягом 40 календарних днів після закінчення кожного кварталу, а за рік подає декларацію про майновий стан і доходи до 1 травня наступного року. Базою є орендна плата, зазначена в договорі, але не менше мінімальної суми орендного платежу, яка залежить від мінімальної вартості оренди квадратного метра, встановленої місцевою радою.
Зарахування ремонту в рахунок плати не скасовує саму плату: власник отримує оплату у формі робіт, тому податок рахується від орендної плати за договором. Конкретну ситуацію варто звірити з податковим консультантом або ДПС.
Коли схема вигідна, а коли ні
Вигідна, якщо квартира потребує переважно косметичного ремонту, орендар планує жити в ній кілька років, а власник не має часу чи бажання займатися ремонтом сам. Орендар отримує житло під свій смак і нижчу фактичну плату, власник оновлену квартиру без власних витрат і клопоту.
Невигідна або ризикована, якщо:
- потрібен капітальний ремонт із заміною комунікацій: витрати великі, а строк зарахування розтягується на роки;
- власник планує продаж найближчим часом;
- сторони не можуть погодити кошторис і якість матеріалів;
- орендар не готовий зберігати чеки і підписувати акти.
У таких випадках чесніше розділити питання: власник робить ремонт сам, а потім здає квартиру за ринковою ціною.
FAKTOR допомагає власникам і орендарям в Одесі узгодити умови оренди, скласти договір з додатками й акти та перевірити документи на квартиру. Схему ремонту в рахунок оренди радимо фіксувати письмово ще до першого внеску.
Корисне по темі: оренда без ризиків: що має бути в договорі, оренда квартир в Одесі, здати або продати квартиру через FAKTOR.
Хто робить ремонт в орендованій квартирі?
За замовчуванням поточний ремонт робить наймач, капітальний наймодавець (ст. 819 ЦК). Договір може розподілити обов'язки інакше.
Чи поверне власник гроші, якщо я зробив ремонт без згоди?
Якщо поліпшення не можна відокремити без шкоди, а згоди власника не було, права на компенсацію немає (ст. 778 ЦК). Тому згоду варто отримати письмово.
Які податки платить власник з оренди у 2026 році?
18% ПДФО і 5% військового збору, разом 23%. Якщо орендар фізична особа, власник сплачує податок сам щокварталу і подає річну декларацію.
Чи треба посвідчувати договір найму у нотаріуса?
Для звичайного найму житла закон вимагає письмової форми, нотаріальне посвідчення не обов'язкове. Сторони можуть обрати його добровільно.
Підберемо варіанти під ваш запит і бюджет та супроводимо угоду від першого перегляду до підпису договору.
