Налоги на зарубежную недвижимость для резидента Украины

Об этом спрашивают после сделки, а не до неё, и это ошибка. Налоги в Украине на зарубежную недвижимость платятся не с самой покупки, а с дохода, и правила здесь просты настолько, что их стоит знать заранее.

Ниже общий порядок по состоянию на октябрь 2026. Это не индивидуальная консультация: конкретные цифры по вашей ситуации считает налоговый консультант, и мы в тексте прямо говорим, где именно надо идти к нему.

Покупка налога не создаёт

Факт покупки недвижимости за рубежом сам по себе налога в Украине не создаёт. Декларировать саму покупку как доход не нужно: деньги, за которые вы купили объект, это ваши уже обложенные средства.

Что может понадобиться, так это подтверждение происхождения средств для банка, своего или зарубежного. Это не налоговая история, а требование финансового мониторинга, и документы для неё готовятся до перевода, а не после.

Доход от сдачи

Если вы сдаёте объект и получаете за это деньги, это доход из иностранного источника. Для резидента Украины такой доход подлежит декларированию и обложению независимо от того, на какой счёт он поступил и заводился ли он в Украину.

Ставки: налог на доходы физических лиц восемнадцать процентов, плюс военный сбор. По сбору надо знать дату: для доходов, начисленных или выплаченных с 1 января 2025 года, ставка пять процентов, до 31 декабря 2024 года была полтора.

Декларация подаётся по итогам года, в сроки, установленные для годового декларирования. Ответственность за несвоевременное декларирование тоже есть, и она считается от суммы.

Доход от продажи

Продажа зарубежной недвижимости резидентом Украины это тоже доход из иностранного источника, и он декларируется. Льготы, которые действуют в Украине для продажи первого объекта за год или объекта в собственности больше трёх лет, на зарубежную недвижимость не распространяются, и расходы на покупку из дохода не вычитаются.

Важная деталь: доход физического лица резидента от продажи недвижимости военным сбором не облагается. То есть по продаже платится НДФЛ, а сбор нет.

Двойное налогообложение

Украина имеет соглашения об избежании двойного налогообложения с многими странами. Если налог с этого же дохода вы уже заплатили там, в Украине его можно зачесть, то есть заплатить разницу, а не всю сумму снова.

Два ограничения, о которых мало кто знает. Первое: зачёт работает при наличии соглашения именно с той страной, и по документам, выданным её налоговым органом, легализованным и переведённым. Справки из банка или договора недостаточно.

Второе: военный сбор на сумму налогов, уплаченных за рубежом, не уменьшается. То есть НДФЛ можно зачесть, а сбор платится полностью.

Где начинаются сложности

Валюта. Доход пересчитывается в гривню по курсу на дату получения. Если платежи месячные, курсов будет двенадцать, и считать надо по каждому.

Оператор, который удерживает налог в стране объекта. В схеме с гостиничным управлением оператор часто платит вам уже после вычета местного налога. Для декларации нужна полная сумма до вычета и документ о том, сколько удержано.

Объект на компанию. Если недвижимость оформлена на зарубежное юридическое лицо, это другая тема: контролируемые иностранные компании со своей отчётностью. Это точно вопрос к налоговому консультанту, и решать его надо до того, как компанию создали.

Статус резидента. Всё написанное выше касается резидента Украины. Если вы большую часть года живёте за рубежом, вопрос резидентства становится не формальным, и ответ на него меняет всё остальное.

Налоги в самой стране объекта

Украинская часть это не всё. В стране, где стоит объект, обычно есть свои налоги, и они платятся там независимо от того, что вы декларируете в Украине.

Ежегодный налог на недвижимость: есть почти везде, размер зависит от типа объекта, площади и муниципалитета. Небольшой, но неуплата накапливается и обнаруживается при продаже.

Налог на доход от сдачи: платится в стране объекта, иногда удерживается оператором или арендатором, иногда декларируется самостоятельно. Именно эту сумму вы потом зачитываете в Украине, если соглашение об избежании двойного налогообложения есть.

Налог при продаже: в части стран он зависит от срока владения, и продажа через год и через пять лет облагается по-разному. Это стоит знать до покупки, если выход планируется.

Что из этого стоит сделать

Перед покупкой: посчитать доходность после налогов, а не до них. Восемнадцать процентов плюс сбор с дохода от сдачи это та часть, которую в рекламных расчётах не показывают никогда.

После покупки: вести учёт платежей и курсов с первого месяца, а не вспоминать об этом в апреле.

И отдельно: если вам говорят, что доход от сдачи за рубежом декларировать не нужно, потому что деньги лежат на зарубежном счёте, это неправда. Обязанность привязана к резидентству, а не к месту счёта.

Наша часть

Мы подбираем и проверяем объект, ведём сделку и говорим, какие документы понадобятся вам для налоговой в Украине: договор, документ об оплате, подтверждение удержанного налога в стране объекта.

Саму декларацию и расчёт делает налоговый консультант, и мы рекомендуем идти к нему до покупки, а не после. Напишите страну и сумму, и мы скажем, какие документы просить у продавца сразу, чтобы потом не собирать их годами.