Про це питають після угоди, а не до неї, і це помилка. Податки в Україні на закордонну нерухомість платяться не з самої покупки, а з доходу, і правила тут прості настільки, що їх варто знати заздалегідь.
Нижче загальний порядок станом на жовтень 2026. Це не індивідуальна консультація: конкретні цифри по вашій ситуації рахує податковий консультант, і ми в тексті прямо кажемо, де саме треба до нього йти.
Купівля податку не створює
Факт купівлі нерухомості за кордоном сам по собі податку в Україні не створює. Декларувати саму покупку як дохід не потрібно: гроші, за які ви купили обʼєкт, це ваші вже оподатковані кошти.
Що може знадобитися, так це підтвердження походження коштів для банку, свого або закордонного. Це не податкова історія, а вимога фінансового моніторингу, і документи для неї готуються до переказу, а не після.
Дохід від здачі
Якщо ви здаєте обʼєкт і отримуєте за це гроші, це дохід з іноземного джерела. Для резидента України такий дохід підлягає декларуванню й оподаткуванню незалежно від того, на який рахунок він надійшов і чи заводився він в Україну.
Ставки: податок на доходи фізичних осіб вісімнадцять відсотків, плюс військовий збір. По збору треба знати дату: для доходів, нарахованих або виплачених з 1 січня 2025 року, ставка пʼять відсотків, до 31 грудня 2024 року було півтора.
Декларація подається за підсумками року, у строки, встановлені для річного декларування. Відповідальність за несвоєчасне декларування теж є, і вона рахується від суми.
Дохід від продажу
Продаж закордонної нерухомості резидентом України це теж дохід з іноземного джерела, і він декларується. Пільги, які діють в Україні для продажу першого обʼєкта за рік або обʼєкта у власності понад три роки, на закордонну нерухомість не поширюються, і витрати на купівлю з доходу не віднімаються.
Важлива деталь: дохід фізичної особи резидента від продажу нерухомості військовим збором не оподатковується. Тобто по продажу платиться ПДФО, а збір ні.
Подвійне оподаткування
Україна має угоди про уникнення подвійного оподаткування з багатьма країнами. Якщо податок з цього самого доходу ви вже заплатили там, в Україні його можна зарахувати, тобто заплатити різницю, а не всю суму знову.
Два обмеження, про які мало хто знає. Перше: зарахування працює за наявності угоди саме з тією країною, і за документами, виданими її податковим органом, легалізованими й перекладеними. Довідки з банку або договору недостатньо.
Друге: військовий збір на суму податків, сплачених за кордоном, не зменшується. Тобто ПДФО можна зарахувати, а збір платиться повністю.
Де починаються складності
Валюта. Дохід перераховується в гривню за курсом на дату отримання. Якщо платежі щомісячні, курсів буде дванадцять, і рахувати треба по кожному.
Оператор, який утримує податок у країні обʼєкта. У схемі з готельним управлінням оператор часто платить вам уже після вирахування місцевого податку. Для декларації потрібна повна сума до вирахування й документ про те, скільки утримано.
Обʼєкт на компанію. Якщо нерухомість оформлена на закордонну юридичну особу, це інша тема: контрольовані іноземні компанії зі своїм звітуванням. Це точно питання до податкового консультанта, і вирішувати його треба до того, як компанію створили.
Статус резидента. Усе написане вище стосується резидента України. Якщо ви більшу частину року живете за кордоном, питання резидентства стає не формальним, і відповідь на нього міняє все інше.
Податки в самій країні обʼєкта
Українська частина це не все. У країні, де стоїть обʼєкт, зазвичай є свої податки, і вони платяться там незалежно від того, що ви декларуєте в Україні.
Щорічний податок на нерухомість: є майже всюди, розмір залежить від типу обʼєкта, площі й муніципалітету. Невеликий, але несплата накопичується й виявляється при продажу.
Податок на дохід від здачі: платиться в країні обʼєкта, іноді утримується оператором або орендарем, іноді декларується самостійно. Саме цю суму ви потім зараховуєте в Україні, якщо угода про подвійне оподаткування є.
Податок при продажу: у частині країн він залежить від строку володіння, і продаж через рік і через пʼять років оподатковується по-різному. Це варто знати до покупки, якщо вихід планується.
Що з цього варто зроб
Перед покупкою: порахувати дохідність після податків, а не до них. Вісімнадцять відсотків плюс збір з доходу від здачі це та частина, яку в рекламних розрахунках не показують ніколи.
Після покупки: вести облік платежів і курсів з першого місяця, а не згадувати про це в квітні.
І окремо: якщо вам кажуть, що дохід від здачі за кордоном декларувати не потрібно, бо гроші лежать на закордонному рахунку, це неправда. Обовʼязок привʼязаний до резидентства, а не до місця рахунку.
Наша частина
Ми підбираємо й перевіряємо обʼєкт, ведемо угоду й кажемо, які документи знадобляться вам для податкової в Україні: договір, документ про оплату, підтвердження утриманого податку в країні обʼєкта.
Саму декларацію й розрахунок робить податковий консультант, і ми рекомендуємо йти до нього до покупки, а не після. Напишіть країну й суму, і ми скажемо, які документи просити у продавця одразу, щоб потім не збирати їх роками.
Чи треба декларувати саму покупку нерухомості за кордоном?
Ні, факт купівлі податку в Україні не створює й доходом не є. Може знадобитися підтвердження походження коштів для банку, але це вимога фінансового моніторингу, а не податкова.
Яка ставка на дохід від здачі закордонної нерухомості?
Податок на доходи фізичних осіб вісімнадцять відсотків плюс військовий збір. Для доходів з 1 січня 2025 року ставка збору пʼять відсотків, до 31 грудня 2024 року була півтора.
Чи оподатковується військовим збором дохід від продажу?
Дохід фізичної особи резидента від продажу нерухомості військовим збором не оподатковується. ПДФО з такого доходу платиться, збір ні.
Чи можна зарахувати податок, сплачений за кордоном?
ПДФО можна зарахувати за наявності угоди про уникнення подвійного оподаткування з тією країною й документів від її податкового органу, легалізованих і перекладених. Військовий збір на суму закордонних податків не зменшується.
Чи можна не декларувати, якщо гроші лежать за кордоном?
Ні. Обовʼязок декларувати привʼязаний до статусу резидента України, а не до того, на який рахунок надійшов дохід і чи заводився він в Україну.
Підберемо варіанти під ваш запит і бюджет та супроводимо угоду від першого перегляду до підпису договору.
