Покупка в новостройке за рубежом это доверие компании, которую вы видели только на сайте. Отзывы в интернете здесь не помогают: часть написана самим застройщиком, часть конкурентами, а негативные встречаются и у хороших компаний.
Проверять надо документы и историю, и почти всё это можно сделать из Украины. Ниже порядок, в котором мы это делаем.
Первое: существует ли компания и какая именно
В рекламе обычно стоит бренд, а договор подписывает юридическое лицо с другим названием. Это нормально, но нужно знать, какое именно лицо будет стороной договора, и проверять именно его, а не бренд.
В большинстве стран есть открытый реестр компаний: название, дата регистрации, основатели, руководитель, уставный капитал, иногда финансовая отчётность. Турция, Болгария, страны Европейского союза такие реестры имеют. Проверка занимает день.
На что смотреть: дата регистрации, потому что компания, созданная три месяца назад, не имеет истории; не менялись ли основатели каждый год; нет ли признаков ликвидации или процедуры неплатёжеспособности.
Отдельно: компания, созданная под один конкретный проект, это распространённая практика, и сама по себе она не плохая. Но это значит, что отвечать по договору будет только она, а не группа, и её капитал это всё, что у неё есть.
Второе: разрешения и земля
Дом строится на земле, и первый вопрос чья она. Документы на землю и разрешение на строительство это то, что показывают по запросу, и отказ показать это уже ответ.
Дальше смотрим, выдано ли разрешение именно на тот объект и ту этажность, которые продаются. Расхождение между разрешением и проектом в рекламе встречается, и оно означает, что часть этажей может не получить документов.
В Турции отдельно проверяется, будет ли у дома iskan, разрешение на заселение: без него квартира не подключается к коммуникациям официально, и продать её дальше сложно.
Третье: что компания уже построила
Это самая полезная часть проверки. Список сданных объектов с адресами, и по каждому: сдан ли в срок, получил ли документы, что говорят люди, которые там живут.
Срок сдачи проверяется не по словам, а по датам в документах и по публикациям местных реестров. Если компания срывала сроки на двух объектах из трёх, третий тоже будет со срывом, и это надо заложить в расчёт.
Для домов, сданных несколько лет назад, работает простой способ: посмотреть, по какой цене квартиры в них продаются на вторичке сейчас. Если вторичка в комплексе дешевле того, что просит застройщик в новом доме рядом, у покупателей есть причина, и её стоит найти.
Четвёртое: суды и долги
Судебные реестры в многих странах открыты, и дела против застройщика там видны. Одно дело ни о чём не говорит, десяток дел от покупателей о срыве сроков говорит много.
Там, где реестр закрыт или языковой барьер непреодолим, это делает местный юрист. Его работа на этом этапе дешевле любой из проблем, которые он находит.
Пятое: договор
Всё предыдущее нужно, чтобы дойти до этого пункта подготовленным. В договоре смотрим: что именно продаётся, дату передачи объекта датой, ответственность за срыв, график платежей, что будет при просрочке с вашей стороны, возможность переуступки, порядок приёмки объекта и гарантию на строительные работы.
Отдельно: куда идут деньги. Счёт самой компании, счёт проекта, эскроу или нотариальный депозит это разный уровень защиты. В части стран эскроу обязателен, в части нет, и там, где нет, вы платите просто на счёт компании.
Шестое: приёмка объекта
Проверка застройщика заканчивается не подписью, а приёмкой. Это тот день, когда вы либо находите недоделки и фиксируете их, либо подписываете акт и дальше исправляете всё за свои деньги.
Что смотрит человек на приёмке: площадь рулеткой, потому что расхождение в метр это тысячи долларов; стены, стяжка, окна, двери; вода, давление, слив; электрика по каждой точке; вентиляция; работает ли лифт и сдан ли дом на самом деле, а не только по словам.
Если приехать не выходит, приёмку делает по доверенности местный специалист с отчётом и фотографиями, а не представитель застройщика. Это разные люди с разными интересами.
Недоделки фиксируются письменно со сроком исправления. Акт без замечаний, подписанный на радостях, закрывает вопрос навсегда.
Чего проверка не даст
Она не даст гарантии. Компания с хорошей историей, разрешениями и без судов тоже может остановить строительство, если изменится рынок или законодательство.
Поэтому к проверке добавляется простое правило: не вкладывать в дом на ранней стадии сумму, потеря которой сломает ваши планы. И смотреть на объекты с более близкой датой сдачи, даже если они дороже: разница в цене это и есть плата за риск.
Как это делаем мы
Проверяем компанию в реестре, запрашиваем документы на землю и разрешения, собираем список сданных объектов и смотрим их историю, читаем договор вместе с юристом страны и говорим, где в нём ваш риск.
Если компания нам не нравится, мы это говорим, даже когда объект хороший и цена привлекательная. Напишите страну, бюджет и название комплекса, если он у вас уже есть: посмотрим на него и скажем, что с ним.
Можно ли проверить зарубежного застройщика из Украины?
Большую часть да. Реестр компаний, судебные реестры, список сданных объектов и цены вторички в его комплексах проверяются дистанционно. Документы на землю и разрешения запрашиваются у самой компании.
Почему отзывы в интернете не помогают?
Часть отзывов написана самим застройщиком, часть конкурентами, а негативные встречаются и у хороших компаний. Проверять надо реестры, разрешения и историю сданных объектов.
Что значит компания, созданная под один проект?
Это распространённая практика и сама по себе не плохая. Но отвечать по договору будет только эта компания, а не группа, и её капитал это всё, что у неё есть. Это закладывается в оценку риска.
Что такое iskan в Турции?
Разрешение на заселение дома. Без него квартира не подключается к коммуникациям официально и плохо продаётся дальше. Проверяется, получит ли дом iskan, до покупки.
Куда платить деньги за новостройку?
Безопаснее, когда платежи идут через эскроу или нотариальный депозит. В части стран это обязательно, в части нет, и там вы платите на счёт компании: это другой уровень защиты, и его надо знать заранее.
Подберём варианты под ваш запрос и бюджет и сопроводим сделку от первого просмотра до подписания договора.
