Покупка в новобудові за кордоном це довіра компанії, яку ви бачили тільки на сайті. Відгуки в інтернеті тут не допомагають: частина написана самим забудовником, частина конкурентами, а негативні зустрічаються й у хороших компаній.
Перевіряти треба документи й історію, і майже все це можна зробити з України. Нижче порядок, у якому ми це робимо.
Перше: чи існує компанія і яка саме
У рекламі зазвичай стоїть бренд, а договір підписує юридична особа з іншою назвою. Це нормально, але потрібно знати, яка саме особа буде стороною договору, і перевіряти саме її, а не бренд.
У більшості країн є відкритий реєстр компаній: назва, дата реєстрації, засновники, керівник, статутний капітал, іноді фінансова звітність. Туреччина, Болгарія, країни Європейського союзу такі реєстри мають. Перевірка займає день.
На що дивитись: дата реєстрації, бо компанія, створена три місяці тому, не має історії; чи не змінювалися засновники щороку; чи немає ознак ліквідації або процедури неплатоспроможності.
Окремо: компанія, створена під один конкретний проєкт, це поширена практика, і сама по собі вона не погана. Але це означає, що відповідати по договору буде тільки вона, а не група, і її капітал це все, що у неї є.
Друге: дозволи й земля
Будинок будується на землі, і перше питання чия вона. Документи на землю й дозвіл на будівництво це те, що показують на запит, і відмова показати це вже відповідь.
Далі дивимось, чи дозвіл виданий саме на той обʼєкт і ту поверховість, які продаються. Розбіжність між дозволом і проєктом у рекламі зустрічається, і вона означає, що частина поверхів може не отримати документів.
У Туреччині окремо перевіряється, чи буде в будинку iskan, дозвіл на заселення: без нього квартира не підключається до комунікацій офіційно, і продати її далі складно.
Третє: що компанія вже побудувала
Це найкорисніша частина перевірки. Список зданих обʼєктів з адресами, і по кожному: чи зданий у строк, чи отримав документи, що кажуть люди, які там живуть.
Строк здачі перевіряється не за словами, а за датами в документах і за публікаціями місцевих реєстрів. Якщо компанія зривала строки на двох обʼєктах з трьох, третій теж буде зі зривом, і це треба закласти в розрахунок.
Для будинків, зданих кілька років тому, працює простий спосіб: подивитися, за якою ціною квартири в них продаються на вторинці зараз. Якщо вторинка в комплексі дешевша за те, що просить забудовник у новому будинку поруч, у покупців є причина, і її варто знайти.
Четверте: суди й боргі
Судові реєстри в багатьох країнах відкриті, і справи проти забудовника там видно. Одна справа ні про що не говорить, десяток справ від покупців про зрив строків говорить багато.
Там, де реєстр закритий або мовний барʼєр непереборний, це робить місцевий юрист. Його робота на цьому етапі дешевша за будь-яку з проблем, які він знаходить.
Пʼяте: договір
Усе попереднє потрібно, щоб дійти до цього пункту підготовленим. У договорі дивимось: що саме продається, дату передачі обʼєкта датою, відповідальність за зрив, графік платежів, що буде при прострочці з вашого боку, можливість переуступки, порядок приймання обʼєкта й гарантію на будівельні роботи.
Окремо: куди йдуть гроші. Рахунок самої компанії, рахунок проєкту, ескроу або нотаріальний депозит це різний рівень захисту. У частині країн ескроу обовʼязковий, у частині ні, і там, де ні, ви платите просто на рахунок компанії.
Шосте: приймання обʼєкта
Перевірка забудовника закінчується не підписом, а прийманням. Це той день, коли ви або знаходите недоробки й фіксуєте їх, або підписуєте акт і далі виправляєте все за свої гроші.
Що дивиться людина на прийманні: площа рулеткою, бо розбіжність у метр це тисячі доларів; стіни, стяжка, вікна, двері; вода, тиск, злив; електрика по кожній точці; вентиляція; чи працює ліфт і чи зданий будинок насправді, а не тільки за словами.
Якщо приїхати не виходить, приймання робить за дорученням місцевий фахівець із звітом і фотографіями, а не представник забудовника. Це різні люди з різними інтересами.
Недоробки фіксуються письмово з строком виправлення. Акт без зауважень, підписаний на радощах, закриває питання назавжди.
Окремо про гарантію. У частині країн гарантія на конструкцію й на інженерні системи встановлена законом, і вона діє незалежно від того, що написано в договорі. Строк і те, що саме покривається, перевіряється до підпису: обіцянка "гарантія пʼять років" без посилання на норму або на пункт договору не означає нічого.
Чого перевірка не дасть
Вона не дасть гарантії. Компанія з гарною історією, дозволами й без судів теж може зупинити будівництво, якщо зміниться ринок або законодавство.
Тому до перевірки додається просте правило: не вкладати в будинок на ранній стадії суму, втрата якої зламає ваші плани. І дивитися на обʼєкти з ближчою датою здачі, навіть якщо вони дорожчі: різниця в ціні це і є плата за ризик.
Як це робимо ми
Перевіряємо компанію в реєстрі, запитуємо документи на землю й дозволи, збираємо список зданих обʼєктів і дивимось їхню історію, читаємо договір разом з юристом країни й кажемо, де в ньому ваш ризик.
Якщо компанія нам не нравиться, ми це говоримо, навіть коли обʼєкт гарний і ціна приваблива. Напишіть країну, бюджет і назву комплексу, якщо він у вас уже є: подивимось на нього й скажемо, що з ним.
Чи можна перевірити закордонного забудовника з України?
Більшу частину так. Реєстр компаній, судові реєстри, список зданих обʼєктів і ціни вторинки в його комплексах перевіряються дистанційно. Документи на землю й дозволи запитуються в самої компанії.
Чому відгуки в інтернеті не допомагають?
Частина відгуків написана самим забудовником, частина конкурентами, а негативні зустрічаються й у хороших компаній. Перевіряти треба реєстри, дозволи й історію зданих обʼєктів.
Що означає компанія, створена під один проєкт?
Це поширена практика й сама по собі не погана. Але відповідати по договору буде тільки ця компанія, а не група, і її капітал це все, що у неї є. Це закладається в оцінку ризику.
Що таке iskan у Туреччині?
Дозвіл на заселення будинку. Без нього квартира не підключається до комунікацій офіційно й погано продається далі. Перевіряється, чи отримає будинок iskan, до покупки.
Куди платити гроші за новобудову?
Безпечніше, коли платежі ідуть через ескроу або нотаріальний депозит. У частині країн це обовʼязково, у частині ні, і там ви платите на рахунок компанії: це інший рівень захисту, і його треба знати заздалегідь.
Підберемо варіанти під ваш запит і бюджет та супроводимо угоду від першого перегляду до підпису договору.
