Коротко: с 2021 года рынок недвижимости Одессы полностью перестроился. После начала полномасштабной войны в феврале 2022 года покупатели стали осторожнее, спрос сместился к готовому жилью на вторичном рынке и в районы, которые люди считают более спокойными. Появилась государственная льготная ипотека еОселя, застройщики сделали рассрочку основным инструментом продаж, а среди покупателей заметно больше тех, кто переехал из других городов. Цены в 2026 году растут: по нашей базе медиана на вторичке составляет $1 227 за м², это на 11,6 % больше, чем год назад.
Когда-то на этой странице был анонс отраслевого саммита 2021 года, где эксперты обсуждали тренды первичного рынка и прогнозы на пять лет вперед. Эти пять лет почти прошли, так что самое время посмотреть, что случилось на самом деле.
Война изменила логику покупателя
В 2021 году главным вопросом было "сколько заработает квартира в новостройке до сдачи дома". Теперь покупатель сначала думает о безопасности и о том, чтобы получить жилье сразу. Что это значит на практике:
- больше внимания к готовым домам со сданными документами, а не к котлованам;
- важны укрытие или паркинг в доме, автономный свет, генератор или солнечные панели, запас воды;
- этаж и ориентация окон стали аргументами в торге;
- сделки дольше: покупатели чаще проверяют дом, документы и застройщика, прежде чем платить.
Инвестиционные покупки не исчезли, но их стало меньше, а горизонт планирования сократился.
Спрос сместился на вторичный рынок
Готовая квартира дает то, чего не дает дом на этапе строительства: можно заехать сразу и видеть, что покупаешь. Поэтому вторичка стала основой рынка. В нашей базе сейчас 3 584 объявления о продаже квартир на вторичном рынке Одессы.
Новостройки при этом продаются, но покупатель выбирает их внимательнее: смотрит на процент готовности, репутацию компании и на то, сдан ли дом в эксплуатацию. Лучше всего продаются сданные дома и те, что близки к завершению.
Районы: что считают более безопасным
Единого рейтинга безопасности районов нет, и мы его не составляем. Но по запросам клиентов видно, что важно покупателям:
- удаленность от промышленных и инфраструктурных объектов;
- наличие укрытий в доме или рядом;
- тихие жилые кварталы с развитой инфраструктурой, где можно жить без ежедневных поездок через весь город;
- частные дома в пригороде, где есть собственное укрытие и автономность.
Отдельно изменился статус центра: в январе 2023 года исторический центр Одессы внесли в Список всемирного наследия ЮНЕСКО. Если планируете купить квартиру в историческом доме, заранее выясните, не является ли он памятником: от этого зависят правила ремонта фасада и окон. Подробнее о выборе района читайте в статье в каком районе Одессы купить квартиру.
еОселя: льготная ипотека, которой не было в 2021 году
В 2021 году такой государственной льготной ипотеки не было. Государственная программа еОселя заработала с октября 2022 года, а с января 2023 года круг участников расширили. Основные условия на 2026 год:
- ставка 3 % для военных, ветеранов, медиков, педагогов, ученых и других льготных категорий, 7 % для внутренне перемещенных лиц и остальных граждан;
- через 10 лет ставка повышается до 6 % или 10 % соответственно;
- первый взнос от 20 %, для молодежи от 10 %;
- срок кредита до 20 лет;
- для большинства категорий жилье должно быть новостройкой или не старше 3 лет, для переселенцев и отдельных категорий в прифронтовых областях до 20 лет.
Программа подтолкнула спрос на новые и относительно новые дома. Условия время от времени меняются, поэтому перед сделкой их стоит проверить на официальном сайте программы. Подробнее в нашей статье об ипотеке и госпрограммах.
Рассрочка от застройщика стала нормой
Чтобы не зависеть от банков, застройщики сами дают покупателям возможность платить частями. Рассрочка без банка теперь привычный способ купить квартиру в новостройке. Что стоит знать:
- сроки и первый взнос у каждого застройщика свои, их фиксируют в договоре;
- часто цена привязана к доллару или меняется во время рассрочки, это нужно прочитать в договоре до подписания;
- важно понимать, что будет при задержке строительства и какие права есть у покупателя;
- проверка разрешительных документов и тип договора важнее, чем размер скидки.
Сравнить варианты можно в разделе новостройки Одессы, где мы показываем цены застройщика, без комиссии. О деталях читайте статью рассрочка от застройщика.
Кто покупает: переселенцы и местные
Одесса приняла много людей из других регионов. Сначала они арендовали жилье, а часть со временем решила купить квартиру и остаться. Такие покупатели обычно ищут готовое жилье, часто с ремонтом, и чаще рассматривают еОселю. Местные жители, в свою очередь, улучшают условия: переезжают в квартиру побольше, в дом с укрытием или из центра ближе к морю и наоборот.
Украинцы, живущие за рубежом, тоже покупают жилье в Одессе для семьи или на будущее.
Цены в 2026 году
После резкого падения активности в 2022 году рынок постепенно восстановился. По нашей базе на 30.09.2026 (цены предложения, вторичный рынок Одессы):
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Медиана за м² | $1 227 |
| Количество объявлений | 3 584 |
| За сентябрь | +2,4 % |
| За 3 месяца | +5,6 % |
| За 6 месяцев | +9,5 % |
| За год | +11,6 % |
Это цены предложения, реальная цена сделки часто ниже после торга. Цены по районам смотрите на странице цены на квартиры.
Отрасль тоже изменилась
Профессиональные события рынка недвижимости не исчезли: конференции, саммиты и встречи агентов и застройщиков проводятся и сейчас, часть из них перешла в онлайн. Темы сменились: вместо прогнозов доходности теперь говорят о безопасности домов, энергонезависимости, ипотеке и прозрачности сделок.
Как помогает FAKTOR. Мы каждый день видим реальные объявления и сделки в Одессе, поэтому подскажем, что сейчас продается и за сколько, подберем варианты на вторичке или в новостройках и сопроводим сделку до регистрации.
Полезное по теме: цены на недвижимость Одессы, сентябрь 2026, цены на недвижимость в Одессе, ипотека и госпрограммы.
Подорожала ли недвижимость в Одессе в 2026 году?
Да. По нашей базе медиана цены предложения на вторичном рынке на конец сентября 2026 года составляет $1 227 за м², это на 11,6 % больше, чем годом ранее.
Что сейчас покупают чаще: вторичку или новостройки?
Спрос сместился на готовое жилье, поэтому вторичка стала основой рынка. Новостройки тоже продаются, особенно сданные дома и те, что близки к завершению, часто в рассрочку.
Можно ли купить квартиру в Одессе через еОселю?
Да, если вы соответствуете условиям программы, а жилье подходит по возрасту дома. Ставка 3 % или 7 % на первые 10 лет, первый взнос от 20 %, для молодежи от 10 %, срок до 20 лет.
Проводятся ли сейчас саммиты и конференции рынка недвижимости?
Да, профессиональные события отрасли продолжаются, часть в онлайн-формате. Их темы сместились к безопасности, энергонезависимости домов и ипотеке.
Подберём варианты под ваш запрос и бюджет и сопроводим сделку от первого просмотра до подписания договора.
