Оцінка нерухомості це не про те, за скільки ви хочете продати. Це документ, який потрібен нотаріусу, податковій і банку, і цифра в ньому рахується за своїми правилами. Нижче про те, коли оцінка обов'язкова, хто має право її робити і як зрозуміти, що в звіті написана розумна сума.
Коли оцінка потрібна обов'язково
Чотири випадки, у яких без звіту угоду не проведуть. Продаж або дарування через нотаріуса: від суми в оцінці рахується податок. Спадщина: нотаріус рахує з неї розмір платежів. Іпотека: банк не видасть гроші, поки не побачить оцінку предмета застави. Суд, наприклад поділ майна.
У решті випадків оцінка не обов'язкова, але корисна: коли власник не розуміє, скільки просити, і коли сторони сперечаються про ціну.
Хто має право оцінювати
Не ріелтор і не сусід. Оцінку робить сертифікований оцінювач, внесений до державного реєстру. У звіті є його сертифікат, печатка і реєстраційний номер, і саме за цим номером нотаріус перевіряє документ.
Звіт без реєстрації в єдиній базі нотаріус не прийме. Це найчастіша причина, чому угоду переносять: оцінка начебто є, а в реєстрі її немає.
Що впливає на цифру
Район, площа, поверх, стан квартири, тип будинку і рік здачі. Оцінювач порівнює об'єкт із тим, що продавалося поруч, і вносить поправки.
Найсильніше впливає район, і це добре видно на цифрах ринку. Середня ціна квадратного метра в Аркадії зараз близько 2064 доларів, на Фонтані 1643, у Приморському районі 1584. На іншому кінці списку Молдаванка 987, Слобідка 982, селище Котовського 977, Черемушки 968, Пересипський район 967. Різниця між верхом і низом більш ніж удвічі, і жодна поправка на ремонт її не перекриває.
Як звірити оцінку з ринком самому
Візьміть площу своєї квартири і помножте на середню ціну метра у своєму районі. Вийде орієнтир. Якщо цифра в звіті відрізняється від нього більш ніж на чверть, запитайте оцінювача, які саме поправки він застосував.
Другий орієнтир це тип житла. Квадратний метр у новобудові коштує близько 1557 доларів, у вторинному житлі 1198. Якщо вашу квартиру в старому фонді оцінили за ціною новобудови або навпаки, це привід уточнити, з чим її порівнювали.
Поточні ціни на квартири в Одесі оновлюються щодня, і за ними зручно робити таку перевірку перед розмовою з оцінювачем.
Чому оцінка і ринкова ціна це різні числа
Оцінка показує, скільки об'єкт коштує за методикою, на конкретну дату. Ринкова ціна це те, за скільки його реально купують сьогодні.
Вони розходяться постійно, і причина не в помилці. Оцінювач спирається на завершені угоди, а вони відображають ринок із запізненням. Тому в період зростання оцінка зазвичай нижча за ринок, а в період затишшя може виявитися вищою.
Для податку важлива саме оцінка. Для переговорів з покупцем важлива ринкова ціна. Плутати їх не варто.
Що робити, якщо оцінка вийшла нижчою за очікувану
Спершу прочитати звіт, а не сперечатися з сумою. У ньому вказані об'єкти порівняння. Якщо оцінювач узяв квартири в гіршому стані або в іншому районі, це видно одразу, і на це можна вказати.
Друге: перевірити, чи враховані ваші вкладення. Ремонт, вбудована техніка, автономне опалення і паркомісце впливають на суму, але лише якщо вони описані в документах і видно на огляді.
Третє: пам'ятати, що занижена оцінка знижує податок, але й суму, з якої банк рахує кредит покупцю. Тобто вона не завжди на вашу користь.
Чому однокімнатну оцінюють дорожче за метр
Власники трикімнатних квартир часто дивуються: сусідню однокімнатну оцінили по 1390 доларів за метр, а їхню по 1228. Помилки тут немає.
Маленька квартира завжди дорожча в перерахунку на метр, бо кухня, санвузол і коридор займають у ній більшу частку площі. Корисного житлового метра в ній менше, а попит на неї вищий: однокімнатних в Одесі зараз у продажу близько 1508 проти 805 трикімнатних, і купують їх і для себе, і під здачу.
Тому порівнювати ціну метра однокімнатної і трикімнатної не варто: це різні товари з різним попитом. Порівнювати треба з квартирами такої ж кімнатності у своєму районі.
Скільки діє звіт про оцінку?
Шість місяців з дати оцінки. Після цього для нотаріальної угоди потрібен новий звіт.
Чи можна зробити оцінку без огляду квартири?
Формально так, за документами і фотографіями. Але без огляду оцінювач не побачить стан, і цифра буде обережнішою.
Хто платить за оцінку при продажу?
За домовленістю. Зазвичай платить продавець, бо звіт потрібен саме для його податку, але сторони можуть домовитись інакше.
Підберемо варіанти під ваш запит і бюджет та супроводимо угоду від першого перегляду до підпису договору.
