Новые типы жилья: смарт-квартиры, апартаменты, таунхаусы, дуплексы

На рынке новостроек появилось много новых названий: смарт-квартиры, апартаменты, таунхаусы, дуплексы, клубные дома, коливинги. Большинство из них маркетинговые, в законе таких терминов нет. Для покупателя важен один вопрос: что будет записано в Государственном реестре вещных прав. Если объект зарегистрирован как квартира или жилой дом, это жилье со всеми правами. Если как нежилое помещение, условия владения другие, даже когда внутри все выглядит как квартира.

Смарт-квартиры: маленькая площадь, обычный статус

Смарт-квартирой застройщики называют компактную квартиру с продуманной планировкой, часто с кухней-гостиной вместо отдельной кухни. Юридически это обычная квартира в многоквартирном жилом доме.

• Плюсы: ниже общий бюджет, проще сдать в аренду, меньше коммунальные платежи.
• Минусы: меньше пространства для семьи, ниже гибкость при изменении потребностей, на вторичном рынке конкурирует с большим количеством похожих предложений.

Апартаменты и апарт-отели: главное о статусе

Определения апартаментов в законодательстве Украины нет. Строительные нормы упоминают апартаменты как помещения для временного проживания, обычно в составе гостиницы. На практике такие объекты часто зарегистрированы как нежилые помещения. Что это значит для владельца:

• зарегистрировать место жительства можно только в жилье, поэтому в нежилом помещении это невозможно без перевода в жилой фонд;
• налог на недвижимость: уменьшение базы на 60 кв. м для квартир действует только для жилой недвижимости, на нежилые помещения оно не распространяется, ставки устанавливает местный совет;
• жилищные государственные программы и ипотека рассчитаны на жилье, поэтому возможность кредита на апартаменты нужно уточнять в банке;
• в апарт-отеле может работать управляющая компания со своими правилами и договором управления, его стоит прочитать до покупки.

Апартаменты могут быть разумным выбором для инвестиции под аренду в курортной зоне, но не как единственное жилье для семьи.

Таунхаусы и дуплексы

Таунхаус это ряд двух- или трехэтажных секций с общими стенами и отдельным входом в каждую. Дуплекс это дом на две секции с отдельными входами. По строительным нормам такой объект может быть сблокированным жилым домом, то есть домом из нескольких квартир, каждая из которых имеет выход на прилегающий участок, или несколькими отдельными домами.

От этого зависит, что именно вы покупаете:

• квартиру в сблокированном доме, где земля под домом может быть общей;
• отдельный жилой дом с собственным земельным участком.

Перед покупкой проверьте, как объект записан в реестре, целевое назначение земли и в чьей она собственности, а также есть ли разрешительные документы на строительство.

Клубные дома

Клубный дом это маркетинговый термин для небольшого жилого дома с ограниченным числом квартир, закрытой территорией и общей инфраструктурой для жильцов. Юридически это обычный многоквартирный жилой дом, поэтому квартиры в нем имеют полный жилой статус. Обращайте внимание на размер взносов на содержание и на то, кто будет управлять домом после сдачи.

Коливинги и доходные дома

Коливинг это формат аренды: отдельная комната или небольшое жилье плюс общие кухни, рабочие и лаунж-зоны. Доходный дом построен для сдачи в аренду, а не для продажи квартир. В Украине оба формата пока редки, отдельного правового статуса не имеют и регулируются как обычный наем жилья или гостиничные услуги, в зависимости от статуса помещений.

Как проверить статус перед покупкой

1. Попросите извлечение из Государственного реестра вещных прав: там указан тип объекта, жилой или нежилой.
2. Для новостройки проверьте разрешение на строительство или декларацию в Единой государственной электронной системе в сфере строительства: какое назначение у здания.
3. Проверьте целевое назначение земельного участка.
4. Прочитайте договор: что именно продается, квартира или нежилое помещение, и как это отражено в описании объекта.
5. Оцените последствия: регистрация места жительства, налог, ипотека, дальнейшая продажа.

Тревожные сигналы в документах и рекламе:

• в рекламе "квартира", а в договоре "нежилое помещение" или "апартаменты";
• здание заявлено как гостиница, офисный центр или объект торговли, а продаются "квартиры";
• обещание, что статус "потом поменяют", без каких-либо документов;
• участок имеет целевое назначение, которое не допускает жилую застройку;
• продавец не показывает разрешительные документы или ссылается на то, что "все будет после ввода в эксплуатацию".

Любой из этих пунктов не обязательно означает обман, но это повод остановиться и проверить все до подписания.

Отдельно о новостройках: пока дом не введен в эксплуатацию, вы покупаете будущий объект по договору с застройщиком. Именно поэтому статус помещения, записанный в договоре и разрешительных документах, важнее названия в рекламе: после сдачи дома в реестре появится то, что было заявлено в документах.

Пентхаусы и лофты

Пентхаус это квартира на верхнем этаже, часто двухуровневая, с террасой и панорамными окнами. Юридически это обычная квартира. Внимательно проверьте, что именно входит в вашу собственность: крыша многоквартирного дома, как правило, относится к общему имуществу совладельцев, поэтому терраса на крыше может быть в вашем пользовании, но не в вашей собственности. Это должно быть прописано в документах.

Лофт это жилье с высокими потолками и открытой планировкой, часто в переоборудованном промышленном здании. Такие помещения нередко имеют нежилой статус, поэтому здесь действуют те же вопросы, что и с апартаментами: регистрация, налог, кредит. Квартиру с высоким потолком в новом жилом доме тоже могут назвать лофтом, но это уже обычная квартира.

FAKTOR подбирает новостройки в Одессе как официальный партнер застройщиков: цены застройщика, без комиссии. Перед покупкой проверяем, как объект будет зарегистрирован, чтобы апартаменты не выдавали за квартиру.

Полезное по теме: вторичный рынок или новостройка, новостройки Одессы, курортная недвижимость Одессы, ипотека и госпрограммы.