Гражданство и ВНЖ за недвижимость: Турция, Болгария, Испания, Кипр

Фраза "купите квартиру и получите гражданство" в большинстве стран неправда. Где-то недвижимость даёт только разрешение на проживание, где-то не даёт ничего, где-то программу закрыли, а продавцы об этом не говорят. Ниже четыре направления, по которым к нам чаще всего обращаются, и то, что в них действительно есть по состоянию на октябрь 2026.

Сразу главное: пороги и условия меняются, иногда посреди года. Поэтому там, где норма не подтверждена официальным источником на сегодня, ниже написано "уточняется", а не приблизительная цифра.

Турция: гражданство есть, но не за любую квартиру

Гражданство за инвестиции даёт покупка недвижимости на сумму от 400 тысяч долларов. Условие: не продавать объект три года, и это обязательство вносится в кадастр. Сумму можно набрать несколькими объектами, например двумя по 200 тысяч, стоимость подтверждается официальной оценкой, а расходы на оформление в порог не входят.

Вместе с заявителем гражданство получают супруг и дети до 18 лет. Срок рассмотрения зависит от загрузки и сейчас уточняется: те цифры, которые называют агенты, в разные месяцы разные.

Покупка на меньшую сумму гражданства не даёт. Она может быть основанием для разрешения на проживание, и здесь порог зависит от провинции и района: в части мест иностранцам регистрацию не дают вообще, потому что выполнена квота. Конкретный адрес проверяется до аванса, и это не формальность.

Болгария: гражданства за недвижимость нет

Быстрого гражданства за инвестиции в Болгарии сейчас нет: эта возможность приостановлена с 2022 года. Осталось разрешение на проживание: оно даётся при владении жильём на сумму от 600 тысяч левов, это примерно 307 тысяч евро.

Разрешение годовое, продлевается ежегодно. Через пять лет непрерывного продления, при условии сохранения собственности и пребывания в стране не менее половины каждого года, можно подавать на постоянное проживание.

Отдельно важное о форме собственности: гражданин страны вне Европейского союза не может прямо владеть землёй в Болгарии. Квартиру и дом как строение купить можно, а землю под домом оформляют на болгарскую компанию. Для квартиры в комплексе это не проблема, для дома с участком это отдельная конструкция, которую надо строить заранее.

Испания: золотую визу отменили

Программа разрешения на проживание за инвестиции в Испании закрыта. Законом от января 2025 года соответствующие нормы отменены, и с 3 апреля 2025 года новые заявления не принимаются. Самым популярным вариантом была покупка недвижимости от 500 тысяч евро, и именно её больше нет.

Что это значит на практике: квартиру в Испании купить можно, это никто не запрещал, но документ на проживание она больше не даёт. Кто подался до 2 апреля 2025 года, рассматривается по старым правилам, а выданные разрешения действуют до конца срока.

Другие пути в Испанию существуют и к недвижимости не привязаны: виза без права на трудоустройство, виза цифрового кочевника, учёба, работа. Их условия уточняются, и мы не берёмся их описывать, потому что это не наша услуга.

Кипр: две разные территории и два разных ответа

Республика Кипр, страна Европейского союза, имеет программу постоянного проживания за инвестиции, в том числе в недвижимость. Текущие условия и порог уточняются: программу пересматривали, и писать цифру без свежего подтверждения не будем.

Северный Кипр это другая юрисдикция, и в Европейский союз она не входит. Покупка там возможна, но имеет свои ограничения: иностранец может оформить на себя ограниченное количество объектов, и каждая сделка требует разрешения Совета министров. Об этом у нас отдельный текст, потому что у местных документов на право собственности есть особенности, из-за которых покупка бывает спорной.

Чего стоит содержание, когда документ уже получен

Об этом не спрашивают на показе, а платить приходится годами. В Турции: ежегодный налог на недвижимость, взнос на обслуживание комплекса, страхование, коммунальные в межсезонье, и продление разрешения на проживание, если вы им пользуетесь.

В Болгарии к этому добавляется содержание компании, если землю оформили на неё: бухгалтерия, отчётность, годовые сборы. Компания без деятельности всё равно подаёт отчёты, и об этом узнают уже после сделки.

Вместе содержание объекта за рубежом обычно выходит от одного до трёх процентов его стоимости в год. Для порога в 400 тысяч долларов это от четырёх до двенадцати тысяч в год, и эти деньги нужны независимо от того, живёте вы там или нет.

Что из этого следует

Если цель именно документ, а не недвижимость, считайте всю сумму: порог плюс налоги, сборы, оформление и содержание объекта. Три года удержания в Турции это три года расходов, а не только замороженных денег.

Если цель недвижимость, а документ приятный бонус, порядок другой: сначала объект, который вы готовы держать и сдавать, потом проверка, даёт ли он что-то в части проживания.

И главное: ни один агент не оформляет гражданство. Его даёт государство, по своей процедуре и в свои сроки. Мы подбираем объект, который подходит под порог, проверяем его и ведём сделку, а заявление на документ подаёт юрист в той стране.

Как начать

Скажите сумму, страну, которую рассматриваете, и цель: жизнь, сдача, документ. Мы пришлём то, что есть под эту сумму, и прямо скажем, где обещанное продавцами не совпадает с тем, что написано в законе.