Бали и Таиланд: почему иностранец не может владеть землёй

Вилла на Бали по цене однокомнатной в Одессе и апартаменты в Таиланде с обещанной доходностью выглядят привлекательно, пока не появляется вопрос, что именно вы покупаете. В обеих странах иностранец не может владеть землёй, и это не деталь, а главное в теме.

Ниже о том, какие формы доступны на самом деле, что из них работает, и какие риски несёт каждая.

Таиланд: квартира да, земля нет

Квартиру в кондоминиуме иностранец может оформить в собственность на себя. Условие одно: иностранцам в доме может принадлежать не больше сорока девяти процентов продаваемой площади. Если квота в доме исчерпана, в собственность вам не оформят, сколько бы денег вы ни привезли.

Второе условие касается денег: чтобы зарегистрировать право собственности, нужно подтвердить, что средства поступили из-за рубежа в иностранной валюте. Банк выдаёт на это документ, и без него регистрация не пройдёт. Поэтому расчёт наличными, взятыми на месте, здесь не работает.

Дом или виллу иностранец в собственность не оформит, потому что под ними земля. Рабочий вариант это аренда земли с регистрацией: обычно тридцать лет, с возможностью продления, которое в договоре должно быть прописано, а не подразумеваться.

Схема с тайской компанией, в которой иностранцу принадлежит меньшинство, встречается часто. Она на грани: если компания создана только для владения землёй и реальной деятельности не ведёт, это оспаривается. Мы такие схемы не рекомендуем.

Бали: право пользования вместо собственности

В Индонезии полное право собственности, Hak Milik, иностранцу недоступно. Доступны другие формы.

Hak Pakai это право пользования: до тридцати лет, с возможностью продления, по имеющимся правилам сначала ещё на тридцать, потом на двадцать. Один человек может иметь один такой объект, и нужен легальный статус пребывания в стране.

Вторая форма это компания PT PMA, иностранная инвестиционная компания. Через неё можно получить Hak Guna Bangunan, право строить и владеть строением, сроком тридцать лет с продлением, и это вариант для коммерческого использования: виллы под сдачу, отели.

Третье, что встречается чаще всего в рекламе, это долгая аренда, leasehold, на двадцать пять или тридцать лет. Юридически это аренда, а не собственность, и после окончания срока объект остаётся владельцу земли, если продление не предусмотрено.

Что из этого значит на практике

Первое: сравнивать цену виллы на Бали с ценой квартиры в Одессе неправильно, потому что это разные права. В Одессе вы покупаете собственность навсегда, на Бали право на срок.

Второе: стоимость объекта с арендой падает со временем. Вилла с оставшимися двадцатью годами аренды дороже той же виллы с пятью, и это видно при продаже.

Третье: номинальное владение через местного гражданина, которое предлагают на обоих направлениях, это не защита, а риск. Формально собственник тот, на кого оформлено, и судебная практика в таких делах не на стороне иностранца.

Что реально проверять

В Таиланде: есть ли в доме свободная квота для иностранцев, и в каком именно размере. Это проверяется в управлении кондоминиума документально, а не со слов продавца. Дальше документ о поступлении средств из-за рубежа, выписка из реестра на квартиру и долгов за обслуживание.

На Бали: тип права на объект и на землю под ним, срок, условия продления, кто владелец земли и есть ли его согласие на передачу. Для PT PMA ещё и состояние компании: отчётность, налоги, лицензии.

В обоих случаях это работа местного юриста, и без него дистанционно покупать не стоит. Там, где нет реестра собственности в нашем понимании, вся надежда на договор.

Доходность

Обещанная доходность от сдачи на этих направлениях обычно самая высокая в рекламе, и причина в том, что считают её на высокий сезон и полную загрузку. Фактические цифры надо просить по конкретному комплексу за прошлый год.

И отдельное: доход от сдачи в этих странах облагается налогом, и для резидента Украины добавляется своя обязанность задекларировать доход из-за рубежа. Об этом у нас отдельный текст.

Как выглядит сделка

В Таиланде: договор, проверка квоты в управлении дома, перевод денег из-за рубежа с банковским документом, регистрация права в земельном управлении. Присутствие нужно либо личное, либо по доверенности, оформленной и легализованной заранее.

На Бали: договор у нотариуса, проверка типа права и земли, оплата, регистрация права. Нотариус здесь фигура ключевая, и выбирают его не по совету продавца, а отдельно.

В обеих странах срок от договора до регистрации обычно недели, а не дни, и зависит он от проверок, а не от очереди.

Что будет в конце срока

Это вопрос, который не задают, потому что он о далёком будущем. А он главный.

Аренда земли заканчивается, и дальше либо продление по условиям договора, либо объект переходит владельцу земли. Если продления в договоре нет, его не будет: договариваться через двадцать лет вы будете уже не с тем, с кем подписывали.

Hak Pakai продлевается, но по имеющимся правилам и при наличии статуса пребывания. Если статуса на тот момент нет, продление становится проблемой.

Когда мы за это берёмся

Берёмся, когда покупатель понимает, что покупает право на срок, а не собственность, и когда сумма для него не критична. Проверяем документы через местного юриста, смотрим срок, продление и то, что будет в конце.

Не берёмся, когда единственная причина купить это обещанная доходность, и когда предлагают оформить на местного гражданина. Во втором случае мы прямо говорим, чем это заканчивается.

Напишите бюджет и цель: жить часть года, сдавать или держать как вложение. Ответ будет разный, и для части задач эти страны не подойдут вообще.