Вілла на Балі за ціною однокімнатної в Одесі й апартаменти в Таїланді з обіцяною дохідністю виглядають привабливо, поки не зʼявляється питання, що саме ви купуєте. В обох країнах іноземець не може володіти землею, і це не деталь, а головне в темі.
Нижче про те, які форми доступні насправді, що з них працює, і які ризики кожна несе.
Таїланд: квартира так, земля ні
Квартиру в кондомініумі іноземець може оформити у власність на себе. Умова одна: іноземцям у будинку може належати не більше сорока девʼяти відсотків площі, яка продається. Якщо квота в будинку вичерпана, у власність вам не оформлять, скільки б грошей ви не привезли.
Друга умова стосується грошей: щоб зареєструвати право власності, потрібно підтвердити, що кошти надійшли з-за кордону в іноземній валюті. Банк видає на це документ, і без нього реєстрація не пройде. Тому розрахунок готівкою, узятою на місці, тут не працює.
Будинок або віллу іноземець у власність не оформить, бо під ними земля. Робочий варіант це оренда землі з реєстрацією: зазвичай тридцять років, з можливістю продовження, яке в договорі має бути прописане, а не мати на увазі.
Схема з тайською компанією, у якій іноземцю належить меньшість, зустрічається часто. Вона на межі: якщо компанія створена тільки для володіння землею й реальної діяльності не веде, це оспорюється. Ми такі схеми не рекомендуємо.
Балі: право користування замість власності
В Індонезії повне право власності, Hak Milik, іноземцю недоступне. Доступні інші форми.
Hak Pakai це право користування: до тридцяти років, з можливістю продовження, за наявними правилами спочатку ще на тридцять, потім на двадцять. Одна людина може мати один такий обʼєкт, і потрібен легальний статус перебування в країні.
Друга форма це компанія PT PMA, іноземна інвестиційна компанія. Через неї можна отримати Hak Guna Bangunan, право будувати й володіти будівлею, строком тридцять років з продовженням, і це варіант для комерційного використання: вілли під здачу, готелі.
Третє, що зустрічається найчастіше в рекламі, це довга оренда, leasehold, на двадцять пʼять або тридцять років. Юридично це оренда, а не власність, і після закінчення строку обʼєкт лишається власнику землі, якщо продовження не передбачене.
Що з цього означає на практиці
Перше: порівнювати ціну вілли на Балі з ціною квартири в Одесі неправильно, бо це різні права. В Одесі ви купуєте власність назавжди, на Балі право на строк.
Друге: вартість обʼєкта з орендою падає з часом. Вілла з двадцятьма роками оренди, що лишились, дорожча за ту саму віллу з пʼятьма, і це видно при продажу.
Третє: номінальне володіння через місцевого громадянина, яке пропонують на обох напрямках, це не захист, а ризик. Формально власник той, на кого оформлено, і судова практика в таких справах не на боці іноземця.
Що реально перевіряти
У Таїланді: чи є в будинку вільна квота для іноземців, і в якому саме розмірі. Це перевіряється в управлінні кондомініуму документально, а не зі слів продавця. Далі документ про надходження коштів з-за кордону, виписка з реєстру на квартиру й боргів за обслуговування.
На Балі: тип права на обʼєкт і на землю під ним, строк, умови продовження, хто власник землі й чи є його згода на передачу. Для PT PMA ще й стан компанії: звітність, податки, ліцензії.
В обох випадках це робота місцевого юриста, і без нього дистанційно купувати не варто. Там, де немає реєстру власності в нашому розумінні, вся надія на договір.
Дохідність
Обіцяна дохідність від здачі на цих напрямках зазвичай найвища в рекламі, і причина в тому, що рахують її на високий сезон і повне завантаження. Фактичні цифри треба просити по конкретному комплексу за минулий рік.
І окреме: дохід від здачі в цих країнах оподатковується, і для резидента України додається свій обовʼязок задекларувати дохід з-за кордону. Про це в нас окремий текст.
Як виглядає угода
У Таїланді: договір, перевірка квоти в управлінні будинку, переказ грошей з-за кордону з банківським документом, реєстрація права в земельному управлінні. Присутність потрібна або особиста, або за дорученням, оформленим і легалізованим заздалегідь.
На Балі: договір у нотаріуса, перевірка типу права й землі, оплата, реєстрація права. Нотаріус тут фігура ключова, і вибирають його не за порадою продавця, а окремо.
В обох країнах строк від договору до реєстрації зазвичай тижні, а не дні, і залежить він від перевірок, а не від черги.
Що буде в кінці строку
Це питання, яке не задають, бо воно про далеке майбутнє. А воно головне.
Оренда землі закінчується, і далі або продовження за умовами договору, або обʼєкт переходить власнику землі. Якщо продовження в договорі немає, його не буде: домовлятися через двадцять років ви будете вже не з тим, з кем підписували.
Hak Pakai продовжується, але за наявними правилами й за наявності статусу перебування. Якщо статусу на той момент немає, продовження стає проблемою.
Коли ми за це беремось
Беремось, коли покупець розуміє, що купує право на строк, а не власність, і коли сума для нього не критична. Перевіряємо документи через місцевого юриста, дивимось строк, продовження й те, що буде в кінці.
Не беремось, коли єдина причина купити це обіцяна дохідність, і коли пропонують оформити на місцевого громадянина. У другому випадку ми прямо кажемо, чим це закінчується.
Напишіть бюджет і мету: жити частину року, здавати або тримати як вкладення. Відповідь буде різна, і для частини задач ці країни не підійдуть зовсім.
Чи може іноземець купити квартиру в Таїланді?
Так, квартиру в кондомініумі можна оформити у власність, якщо іноземцям у цьому будинку належить не більше сорока девʼяти відсотків площі, що продається. Квота перевіряється документально до авансу.
Чи може іноземець купити землю в Таїланді або на Балі?
Ні. У Таїланді земля іноземцю у власність не оформлюється, працює реєстрована оренда, зазвичай тридцять років. В Індонезії повне право власності Hak Milik іноземцю недоступне.
Що таке Hak Pakai?
Право користування в Індонезії: до тридцяти років із можливістю продовження, за наявними правилами спочатку ще на тридцять, потім на двадцять. Одна людина може мати один такий обʼєкт, і потрібен легальний статус перебування.
Чи можна оформити обʼєкт на місцевого громадянина?
Так роблять, але це не захист, а ризик: формально власником є той, на кого оформлено, і судова практика в таких справах не на боці іноземця. Ми такі схеми не рекомендуємо.
Чому гроші треба заводити з-за кордону?
У Таїланді для реєстрації права власності на квартиру потрібен банківський документ про надходження коштів з-за кордону в іноземній валюті. Без нього реєстрація не проходить.
Підберемо варіанти під ваш запит і бюджет та супроводимо угоду від першого перегляду до підпису договору.
