Іпотека та єОселя: умови, ставки й калькулятор платежу

Позичальник від 18 років, і банки додають свою умову: кредит має закінчитись до 65 років. Оператор програми Укрфінжитло, заявка подається через Дію.

Окремо від ставки працює компенсація за постановою 998, що діє з 10.09.2025: для перших пʼяти категорій, коли вартість житла до 2 млн грн, держава компенсує частину першого внеску, і сам внесок у цьому разі може бути до 30 відсотків.

Умови програми кілька разів розширювали, тому ставку саме для своєї категорії підтверджуйте в Дії на момент заявки. У цьому тексті вона станом на дату в заголовку розділу.

Хто має право на 3 відсотки, а хто на 7

Під 3 відсотки: військовослужбовці за контрактом, захисники України, силовики й члени їхніх сімей, а також медики, педагоги та науковці державного й комунального сектору. Перелік розширювали, і до нього додали мобілізованих, ветеранів війни та родини загиблих.

Під 7 відсотків: решта громадян. Внутрішньо переміщені особи тут не при цьому: вони йдуть під 3 відсотки разом з пільговими категоріями.

Спільна умова для обох ставок одна, і вона головна: власного житла немає або його площа менша за норму. Норма для квартири це 52,5 кв. м на одну особу, 73,5 на дві або три, плюс 21 кв. м за кожного з четвертої, і не більше 115,5 загалом. Для будинку норми інші: 62,5, 83,5, плюс 21 і не більше 125,5. Саме через цю умову відмовляють найчастіше, а не через дохід.

Який перший внесок потрібен

Від 20 відсотків вартості, для молоді від 10.

Тут є місце, де люди помиляються в розрахунку. Банк рахує внесок не від ціни в договорі, а від оціночної вартості. Якщо оцінка вийшла нижчою за ціну продажу, різницю доведеться додати своїми коштами понад внесок, і це найчастіша причина, чому угода зривається на останньому кроці. Як перевірити це заздалегідь, написано в статті про оцінку квартири для іпотеки /blogs/otsinka-kvartyry-dlia-ipoteky-ta-ieoseli.

Які квартири підходять

Для загального випадку умова одна і вона про вік: житло не старше трьох років на дату договору, байдуже, купуєте ви в забудовника чи в власника. В Одесі вторинний ринок до 20 років беруть лише внутрішньо переміщені особи: для пільгових категорій межа до 20 років діє тільки в пʼяти прифронтових областях, Чернігівській, Сумській, Харківській, Запорізькій і Херсонській, а Одеської в цьому переліку немає.

Площа має вкладатись у норму, тобто від 52,5 кв. м для одного або двох мешканців і більше залежно від складу родини.

Які комплекси Одеси беруть єОселю, видно в підбірці новобудов за програмою /novobudovy/yeoselia. Перелік змінюється: комплекс додають, коли забудовник проходить вимоги банку, і прибирають, коли черга здана.

Порядок оформлення

Заявка в Дії: розділ послуг, єОселя, вибір категорії. Далі банк зі списку програми, їх близько десяти, і умови за межами ставки в них різні. Після заявки банк дає попереднє схвалення.

Квартиру шукають саме після схвалення, а не до нього. Порядок тут не формальність: оцінка, зроблена до схвалення, це витрачені гроші, якщо кредит не дадуть.

Далі вибір квартири, яка проходить за умовами, оцінка й перевірка документів продавця, угода в нотаріуса й реєстрація права власності.

Які документи потрібні

Паспорт і податковий номер. Підтвердження доходу: для найманого працівника довідка з місця роботи, для ФОП звітність.

Документ, що підтверджує категорію: для військових і силовиків довідка з частини, для медиків, педагогів і науковців з місця роботи, для внутрішньо переміщених осіб довідка переселенця.

По квартирі: документ продавця про право власності, технічний паспорт і звіт про оцінку, зареєстрований у державній базі. Для родини ще свідоцтво про шлюб і про народження дітей, бо від складу родини залежить норма площі.

Що порахувати перед заявкою

Три цифри, і калькулятор дає їх разом. Платіж за ставкою вашої категорії. Перший внесок у гривні, а не у відсотках. І суму, яку доведеться додати, якщо оцінка вийде нижчою за ціну.

Орієнтир по місту: метр у новобудовах Одеси зараз 1 450 $. Помножте на потрібну площу, і одразу видно, чи вкладається вона в межу суми кредиту. Точніші цифри по типах житла лежать на сторінці цін на квартири /tsiny/kvartyry.

Що саме рахує калькулятор на цій сторінці

Три режими в одному: платіж за пільговою ставкою програми, за загальною і за звичайним банківським кредитом. Поля однакові, вартість житла, перший внесок і строк, тому різницю між державною програмою й ринковою іпотекою видно в одному екрані, без переходів.

Приклад без чисел: при тій самій вартості житла платіж за програмою помітно менший за ринковий, але програма вимагає категорії, норми площі й межі ціни метра, а банк вимагає підтвердженого доходу. Калькулятор показує платіж, а не схвалення, тому після розрахунку варто перевірити умови, і саме це ми робимо до оцінки.

І ще одне, що в платіж не входить: страхування, оцінка, нотаріус і банківські комісії. Калькулятор їх не рахує, бо в кожного банку вони свої, тому реальна сума на старті завжди більша за перший внесок з полів.