Купити квартиру в Одесі та області

Скільки коштує квартира в Одесі

Метр у квартирах міста коштує 1 227 доларів, у новобудовах 1 400. По районах розкид більший за різницю між ринками: від 904 у районі Пересипський до 1 448 у районі Приморський.

Тому порядок дій зазвичай такий: спершу бюджет, далі райони, які в нього входять, і лише потім конкретні будинки. Якщо почати з будинку, легко закохатися в квартиру, яка не збирається в суму.

Що дивитися у фільтрах

Кімнатність і площа це різні речі: двокімнатна в старому фонді буває просторішою за трикімнатну в новій висотці. Стан визначає, скільки ви витратите після угоди, і квартира під ремонт часто виходить вигіднішою навіть з урахуванням робіт. Поверх впливає і на ціну, і на життя: перший і останній дешевші, але на першому гучніше, а на останньому важлива покрівля.

Фільтр за районом варто вмикати разом з фільтром за ціною: так одразу видно, де ваш бюджет дає вибір, а де лише одну-дві пропозиції.

Окремо подивіться, скільки квартир виставлено в одному будинку. Коли їх багато, торг іде легше, бо продавці виходять не поодинці, а конкурують між собою за того самого покупця.

Новобудова чи вторинний ринок

У новобудові метр дорожчий, зате будинок новий, комунікації свіжі, а в частини комплексів є розстрочка від забудовника і програма єОселя. На вторинному ринку метр дешевший, і ви заходите в будинок, який уже живе: видно двір, сусідів і те, як працює управління.

Різниця між цими двома ринками менша, ніж різниця між районами, тому вибір між новим і старим зазвичай вирішується не ціною, а тим, чи готові ви чекати здачі й ремонту.

Скільки часу займає угода

Від першого перегляду до реєстрації права зазвичай два-три тижні, якщо документи в порядку. До двох місяців справа розтягується, коли є спадщина, неповнолітні власники або іпотека. Ми називаємо реальний строк на старті, а не після авансу: від нього залежить, чи встигнете ви з переїздом.

Як ми працюємо з покупцем

За плечима понад 5 000 угод, і це видно в дрібницях. Ми ходимо на перегляди разом з вами, а не надсилаємо адресу в месенджер. До авансу перевіряємо, хто власник, чи немає арештів і заборон, чи збігається площа в документах з фактичною і хто саме продає: власник, спадкоємці чи представник за дорученням. Для покупця новобудови це безкоштовно, бо винагороду платить забудовник.

Як обрати квартиру в Одесі

Ціна квартири в Одесі залежить насамперед від району. Найдорожчі квартири біля моря: Аркадія, Фонтан, Французький бульвар, а також історичний центр. Дешевше купити квартиру у мікрорайоні Таїрова, Черемушках, Молдаванці, на Пересипу й на півночі міста. В області, у Фонтанці, Крижанівці, Авангарді чи Чорноморську, за ту саму суму можна взяти більшу площу.

Друге питання: вторинний ринок чи новобудова. Квартира на вторинному ринку готова до заселення, її можна оглянути такою, як вона є, і одразу оформити. У новобудові сучасніше планування і нижча ціна на етапі будівництва, але треба уважно подивитися на забудовника, хід будівництва й документи на будинок.

Ціни на квартири в Одесі

Скільки коштує квартира в Одесі залежно від району, кількості кімнат і типу будинку, дивіться на сторінці ціни на квартири в Одесі: медіана ціни за м² по районах, мікрорайонах і вулицях.

Скільки кімнат обрати

Однокімнатну квартиру частіше купують для себе на старті або під оренду: її легше здати і простіше продати потім. Двокімнатна підходить парі чи сімʼї з дитиною і найчастіше шукана на ринку. Три кімнати й більше беруть сімʼї, яким потрібні окремі спальні й кабінет. У новобудовах популярні й смарт-квартири та квартири з кухнею-вітальнею.

Що видно в каталозі

У кожної квартири є фото, адреса, поверх, площа й ціна за метр. Фільтри допомагають відібрати квартири за районом, кількістю кімнат, бюджетом і типом будинку. Оголошення приходять з бази агентства й оновлюються щодня, тому продана квартира зникає зі списку.

Як купити квартиру через FAKTOR

Агент домовляється про огляд, показує квартиру разом з вами й розповідає про будинок і район. Агентство допомагає перевірити документи на квартиру й продавця і супроводжує угоду до підписання договору в нотаріуса й передачі ключів.

Щоб почати, залиште номер у формі в картці квартири або зателефонуйте: агент підбере варіанти під ваш бюджет і район.

Первинка чи вторинка: що зараз у каталозі

У продажу 1 684 обʼєкти. Різниця не тільки в ціні: метр у новобудовах Одеси зараз 1 533 $, на вторинному ринку 1 320 $, і це середні по місту, а не по конкретному будинку.

Первинку беруть за планування, паркінг і стан будинку, вторинку за розташування й за те, що заходити можна одразу. Для програми єОселя різниця принципова: для більшості категорій підходить новобудова або будинок не старший за три роки, а вторинку до двадцяти років беруть лише внутрішньо переміщені особи.

Скільки коштує квартира в Одесі

Довга відповідь залежить від району, і вона не вміщується в одне число: різниця між Приморським і Пересипським у ціні метра перевищує півтора раза.

Щоб не порівнювати середнє по місту з конкретною квартирою, дивіться місячний звіт цін по районах: він оновлюється автоматично на початку кожного місяця і лежить на сторінці цін.

Однокімнатна, двокімнатна чи трикімнатна

Однокімнатні найліквідніші: їх швидше здають і швидше продають, і саме тому в компактних новобудовах їх більшість. Двокімнатні дорожчі за метр у перерахунку, але в них живуть, а не інвестують. Трикімнатних у новобудовах Одеси мало, і в кожному конкретному будинку їх варто питати окремо: у частині комплексів їх немає зовсім.

Якщо потрібна конкретна кімнатність у конкретному районі, скажіть це на старті. Фільтр у каталозі показує те, що є зараз, а ми бачимо ще й те, що виходить у продаж найближчими тижнями.

Що перевіряє агентство до того, як ви внесете аванс

Чотири речі, і кожна з них зриває угоди частіше, ніж здається. Перше: право власності й історія переходів, бо квартира може мати співвласників, про яких продавець не згадав. Друге: обтеження, арести й боргові зобовʼязання. Третє: документи продавця, включно зі згодою подружжя, якщо вона потрібна. Четверте: для новобудови дозвіл на будівництво, право на землю й схему продажу.

Це робота юриста, а не формальність, і вона робиться до авансу. Після авансу перевірка перетворюється на спір про повернення грошей.

Якщо купуєте за програмою єОселя

Ставка 3 або 7 відсотків на перші десять років залежить від категорії, а не від доходу. Умови, норми площі й перелік категорій розібрані в статті про умови програми, перевірка конкретного будинку в перевірці новобудови.

Головне, що варто знати до вибору квартири: акредитацію будинку дає банк, а не забудовник, і переліки в банків різні. Тому квартиру й банк підбирають разом, а не по черзі.

Торг: де він реальний, а де ні

На вторинному ринку торг залежить від того, чому продають. Квартира, яку продають без строку, торгується погано, а та, що продається під переїзд або під розділ, торгується відчутно. На первинці торгу в звичному сенсі немає, зато є розстрочка, акції на окремі поверхи й нерухомі позиції, які забудовник готовий віддати дешевше.

Ми бачимо, скільки конкретна квартира стоїть у продажу й скільки разів змінювалась ціна. Це і є підстава для торгу, а не загальні слова про ринок.

Якщо квартира потрібна під оренду, а не для себе

Запитів про оренду в Одесі приблизно стільки ж, скільки про купівлю, і це видно по тому, що люди набирають у пошуку. Для покупця-інвестора з цього виходить просте правило: ліквідність важливіша за планування. Компактна квартира в новому будинку з закритою територією здається швидко й майже без простою, велика площа в тому ж будинку шукає наймача місяцями.

Друге правило менш очевидне. Купувати під оренду вигідніше там, де вже є сусіди й працює двір, а не в будинку, який здається наступного року: порожній квартал не дає орендаря, навіть якщо квартира готова.