Кредит на житло в Україні існує у двох принципово різних видах: державні програми з компенсованою ставкою і звичайні банківські продукти. Умови, перелік доступних обʼєктів і швидкість оформлення у них відрізняються настільки, що порівнювати їх напряму не має сенсу.
Державні програми
Основна програма це єОселя. Держава компенсує частину ставки, тому підсумковий відсоток для позичальника у рази нижчий за ринковий. Категорії учасників і ставка для кожної з них періодично переглядаються, тому актуальні умови завжди перевіряються на день подання заявки, а не за статтею піврічної давності.
Ключове обмеження це перелік обʼєктів. Під програму підходить не будь-яка квартира: є вимоги до року будівництва, площі на одну особу і вартості квадратного метра. Значна частина одеського старого фонду під ці вимоги не проходить.
Друге обмеження це перевірка самого обʼєкта банком. Квартира з неузаконеним переплануванням, деревʼяними перекриттями або свіжою спадщиною до кредиту не допускається.
Банківські програми
Звичайна іпотека доступна ширше і не має жорсткого переліку обʼєктів, але ставка ринкова і початковий внесок вищий. Такий варіант має сенс, коли квартира не проходить під державну програму або коли строк кредиту планується коротким.
Окремо існують партнерські програми банків із забудовниками. Ставка там знижена на період будівництва, після введення будинку вона зазвичай піднімається до звичайної. Це варто рахувати на весь строк, а не на перші два роки.
Що перевіряє банк
Позичальника перевіряють за доходом, кредитною історією і борговим навантаженням. Обʼєкт перевіряють за документами, оцінкою та юридичною чистотою. Другий етап зриває угоди частіше за перший.
Реальний строк від подання заявки до угоди зазвичай від двох тижнів до півтора місяця. Продавцю про кредит треба говорити одразу: частина продавців принципово не працює з кредитними покупцями через строки.
Скільки коштує кредит насправді
Крім ставки у платіж входять обовʼязкове страхування обʼєкта і життя позичальника, оцінка, нотаріус і комісія банку. Ці витрати додають до вартості кредиту помітну частку, і порівнювати програми треба саме за підсумковою сумою, а не за рекламною ставкою.
Друге, що дивляться, це умови дострокового погашення. Можливість гасити раніше без штрафів на довгому строку економить більше, ніж різниця в ставці на пів відсотка.
Порядок дій
Спершу отримайте попереднє схвалення суми, потім шукайте квартиру. Зворотний порядок призводить до втрати завдатку, коли банк відмовляє по обʼєкту.
Після схвалення закладайте у строк угоди додаткові два-три тижні на перевірку обʼєкта банком і фіксуйте цей строк у попередньому договорі з продавцем.
Корисне по темі: квартири під єОселю, розстрочка від забудовника і новобудови Одеси.
Чи можна купити за державною програмою квартиру на вторинному ринку?
Так, але з обмеженнями за роком будівництва і вартістю метра. Частина старого фонду Одеси під ці вимоги не проходить.
Скільки часу займає угода з кредитом?
Від двох тижнів до півтора місяця. Основний час це перевірка обʼєкта банком.
Що робити, якщо банк відмовив по конкретній квартирі?
Схвалення суми зазвичай зберігається, шукається інший обʼєкт. Тому попередній договір із продавцем має містити умову про повернення завдатку в такому випадку.
Порядок дій по крокам
Крок перший. Отримуєте попереднє схвалення суми до того, як почали дивитися квартири. Якщо зробити навпаки, ризикуєте втратити завдаток, коли банк відмовить по обʼєкту.
Крок другий. Шукаєте квартиру з урахуванням вимог програми: рік будівництва, площа на людину, вартість метра. Значна частина одеського старого фонду під ці вимоги не проходить, і це варто врахувати одразу.
Крок третій. У попередньому договорі з продавцем прямо прописуєте, що завдаток повертається, якщо банк не схвалив саме цей обʼєкт. Без цього пункту гроші залишаться у продавця.
Крок четвертий. Закладаєте у строк угоди додаткові два-три тижні на перевірку обʼєкта банком і оцінку.
Що зриває угоди найчастіше
Неузаконене перепланування. Банк такий обʼєкт не бере взагалі, незалежно від бажання позичальника і продавця.
Свіжа спадщина. Якщо квартира отримана у спадок менше року тому, більшість банків просить почекати або відмовляє.
Деревʼяні перекриття у старому фонді центру. Це технічна причина відмови, яку неможливо обійти.
Продавець, який не хоче показувати повну суму в договорі. З кредитом занизити суму не вийде, і на цьому угода розвалюється вже після завдатку.
Підберемо варіанти під ваш запит і бюджет та супроводимо угоду від першого перегляду до підпису договору.
