Аванс це перший крок, після якого гроші вже не у вас. Повернути їх можна, але через розписку, переговори або суд, і на це йдуть тижні. Тому перевірка робиться до авансу, а не після. Нижче те, що ми дивимось самі по кожному обʼєкту, і те, де проблема знаходиться найчастіше.
Станом на жовтень 2026 у нашій базі 6 266 квартир у продажу, і документи варто перевірити по кожній квартирі, яку дивите. За цей час набрався список, який не змінюється від обʼєкта до обʼєкта.
Хто продає і чи має на це право
Перше питання не про квартиру, а про людину навпроти. Власник у документі й людина, яка веде переговори, збігаються далеко не завжди. Буває родич без доручення, буває один із двох співвласників, буває спадкоємець, який ще не оформив право.
Дивимось витяг з Державного реєстру речових прав, а не тільки папір, який показали. Витяг свіжий, замовлений цього тижня, бо він показує стан на дату запиту. Якщо власників кілька, потрібна згода кожного, і згода подружжя, якщо квартира куплена у шлюбі. Якщо продає представник, доручення має бути нотаріальне, чинне й саме на продаж, а не на управління.
Окремий випадок це квартира, отримана у спадок менше трьох років тому. Вона продається, але з нею вище ризик, що зʼявиться інший спадкоємець. Тут ми дивимось спадкову справу, а не тільки свідоцтво.
Обтяження, арешти й борги
Друге, що дивимось, це чи вільна квартира від чужих прав. У реєстрі видно іпотеку, арешт, заборону відчуження, податкову заставу. Квартира під іпотекою продається, але тільки зі згодою банку, і це окремий графік, про який краще знати до авансу, а не за день до нотаріуса.
Борги за комунальні послуги на нового власника автоматично не переходять, крім внесків на управління будинком у частині, яку встановив закон. Але борг у кілька десятків тисяч гривень означає, що з квартирою хтось довго не розбирався, і це сигнал подивитись уважніше на решту.
Ще дивимось, чи не прописані в квартирі люди, яких не можна виписати просто так: неповнолітні й ті, хто має право користування за рішенням суду.
Площа, перепланування й технічні документи
Третє це сама квартира. Площа в документах і площа, яку називають у рекламі, розходяться частіше, ніж здається: буває різниця в кілька метрів, а в ціні це тисячі доларів. Порівнюємо технічний паспорт з витягом і з тим, що бачимо на обʼєкті.
Перепланування це окрема тема. Знесена стіна, перенесена кухня, обʼєднаний балкон: якщо це не узаконено, узаконювати доведеться новому власнику, і не все узаконюється взагалі. Несучу стіну назад не поставиш, а без документів квартира гірше продається далі й може не пройти в банк, якщо покупець бере кредит.
Для будинків старого фонду додатково дивимось, чи не визнаний будинок аварійним і чи не стоїть він у планах на реконструкцію.
Якщо квартира в новобудові
З лотами від забудовника перевірка інша. Там немає витягу про право власності, бо права ще немає: є договір. Дивимось документи на землю, дозвіл на будівництво, технічні умови, і головне, що саме продають: пайову участь, попередній договір купівлі або право на майнові права. Різниця між ними принципова, і вона визначає, що буде, якщо будівництво стане.
Станом на жовтень 2026 у нас 2 135 таких лотів у 425 комплексах, де є що купити. Умови договорів у різних забудовників відрізняються сильно, тому читати треба конкретний договір, а не відгуки про компанію.
Скільки це займає і що буває далі
Витяг з реєстру замовляється в день звернення. Доручення, спадкова справа, згода банку по іпотеці перевіряються довше, від одного до трьох робочих днів. Загалом по звичайній квартирі на вторинному ринку перевірка займає день або два, по спадковій або іпотечній до тижня. Це той строк, на який варто розраховувати, домовляючись про дату авансу: просити продавця чекати місяць ніхто не буде.
Якщо перевірка щось знаходить, це не завжди відмова від обʼєкта. Половина знахідок лікується: борг гаситься до угоди й це пишеться в договір, згода подружжя оформлюється, доручення переробляється на правильне. Інша половина це причина не давати аванс: арешт, невизначене коло спадкоємців, неузаконене перепланування несучих конструкцій, розбіжність у площі, яку продавець не визнає.
У будь-якому разі рішення ухвалює покупець, а не ми. Наше завдання показати, що саме не так, чим це загрожує і скільки коштує виправити, а не вмовляти чи відмовляти.
Три помилки, які трапляються найчастіше
Перша: аванс готівкою без розписки або з розпискою, у якій не написано, за що саме гроші й коли повертаються. Друга: довіра до копій. Копія договору, паспорта, витягу не доказ нічого, дивитись треба оригінал або витяг, замовлений самостійно. Третя: поспіх під тиском. Фраза про другого покупця, який уже готовий внести, звучить на кожному другому показі, і саме під неї роблять найдорожчі помилки.
Що робити далі
Якщо купуєте через нас, перевірка входить у роботу й для покупця безкоштовна: ми робимо її до авансу, а не після. Якщо обʼєкт знайшли самі, перевірку можна замовити окремо, і це дешевше за будь-яку з проблем, які вона знаходить.
Підберемо варіанти під ваш запит і бюджет та супроводимо угоду від першого перегляду до підпису договору.
